นิติกรรมเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยที่ผู้ซื้อบ้านควรรู้ ป้องกันการสับสนและเสียหายจากการซื้อบ้าน
การ ทำนิติกรรมที่เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัยมีหลายประเภท ในทางปฏิบัติการทำนิติกรรมสัญญาบางประเภทจะมีความคล้ายคลึงกัน จนบางครั้งสร้างความสับสนและอาจสร้างความเสียเปรียบให้แก่ผู้ที่เป็นเจ้า ของอสังหาริมทรัพย์นั้นๆได้ เพราะในทางนิตินัยหรือในทางกฎหมาย การทำนิติกรรมแต่ละประเภทจะให้ผลที่ต่างกันมาก
สำหรับผู้ที่เป็น เจ้าของที่อยู่อาศัย นิติกรรมที่เราคุ้นเคยกันเป็นอย่างดีก็คือ การซื้อขายและการจดจำนอง แต่จริงๆแล้วในตลาดที่อยู่อาศัยยังมีนิติกรรมอีกหลายประเภทที่เข้ามาเกี่ยว ข้องโดยตรง โดยนิติกรรมที่ได้พบเจอบ่อยครั้งที่สุด 3 ประเภทหลักเพิ่มเติมมากจากการซื้อขายปกติ ได้แก่
“การเช่าซื้อ” โดยปกติแล้วถ้าพูดถึงการเช่าซื้อ คนส่วนใหญ่จะนึกถึงการเช่าซื้อรถยนต์ แต่สำหรับตลาดที่อยู่อาศัยเดิมทีมีเพียงการเคหะแห่งชาติแห่งเดียวเท่านั้น ที่ใช้วิธีเสนอขายที่อยู่อาศัยในลักษณะของการเช่าซื้อ เนื่องจากนโยบายการจัดสร้างที่อยู่อาศัยของการเคหะแห่งชาติ เน้นกลุ่มเป้าหมายให้แก่ผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางเป็นหลัก ผู้ซื้อบ้านในกลุ่มนี้ไม่สามารถขอสินเชื่อในระบบสถาบันการเงินได้ การเคหะแห่งชาติจึงต้องทำหน้าที่จัดไฟแนนซ์ให้ด้วย วิธีการเช่าซื้อจึงถูกนำมาใช้ แต่ในปัจจุบันหลังจากที่เกิดปัญหาวิกฤตเศรษฐกิจ มีโครงการที่อยู่อาศัยสร้างค้างเหลือขายเป็นจำนวนมาก ผู้ประกอบการจำเป็นต้องสร้างรายได้เพื่อชำระคืนหนี้เงินกู้ยืมที่นำมาใช้ พัฒนาโครงการ วิธีการเสนอขายแบบเช่าซื้อจึงเริ่มแพร่หลายมากขึ้น โดยผู้ขายจะมีการโฆษณาในลักษณะที่ว่า “อยู่ก่อนผ่อนที่หลัง” หรือ “ผ่อนถูกกว่าเช่า” และทำสัญญาในลักษณะสัญญาเช่าซื้อ โดยให้คำมั่นว่า เมื่อชำระค่าเช่าครบตามจำนวนเงินดาวน์ ทางผู้ขายหรือเจ้าของโครงการจะโอนกรรมสิทธิ์ให้ทันที การทำสัญญาเช่าซื้อเช่นนี้ถือว่ามีผลในทางกฎหมาย แต่หากผู้เช่าซื้อไม่สามารถรับโอนกรรมสิทธิ์ได้เนื่องจากไม่สามารถนำเงิน ส่วนที่เหลือทั้งหมดมาชำระได้ตามราคาของบ้านหรือห้องชุดที่เช่าซื้ออยู่ ผู้ให้เช่าซื้อหรือเจ้าของโครงการมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อได้ โดยที่ผู้เช่าซื้อไม่สามารถขอคืนเงินดาวน์ส่วนที่ชำระเป็นค่าเช่าซื้อไปแล้ว ได้ เพราะถ้าว่าเป็นเงินส่วนของค่าเช่า ซึ่งในทางปฏิบัติผู้ให้เช่ามักจะให้สิทธิผู้เช่ารายเดิมเช่าอาศัยได้ต่อไป แม้จะโอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้ก็ตาม
ถึงแม้ว่าในประมวลกฎหมายแพ่งและ พาณิชย์ จะกำหนดสาระสำคัญของสัญญาเช่าซื้อไว้น้อยกว่าสัญญาซื้อขาย แต่ก็ได้กำหนดถึงการยกเลิกสัญญาไว้ด้วยเช่นกัน โดยระบุว่า ผู้ให้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าชื้อได้ 2 ประการคือ 1.กรณีที่ผู้เช่าซื้อผิดนัดไม่ส่งค่างวดสองคราวติดๆกันหรือผิดชำระค่าเช่า ซื้องวดสุดท้าย และ 2.กรณีที่ผู้เช่าซื้อทำผิดสัญญาในข้อสาระสำคัญ โดยปกติแล้วการผิดสัญญาในกรณีนี้จะเป็นเรื่องที่ผู้ให้เช่าระบุไว้ในสัญญา เช่นกำหนดให้ผู้เช่าซื้อห้ามดัดแปลงหรือต่อเติมบ้านโดยมิได้รับความยินยอม จากผู้ให้เช่าซื้อ หรืออาจมีการกำหนดให้ผู้เช่าซื้อทำประกันวินาศภัยบ้านที่เช่าซื้อด้วย เป็นต้น แต่ทั้งนี้สัญญาการเช่าซื้อจะมีผลสมบูรณ์ก็ต่อเมื่อสัญญาเช่าซื้อได้มีการทำ เป็นหนังสือที่มีการระบุชื่อผู้เช่าซื้อ และผู้ให้เช่าซื้อ แล้วมีการเขียนข้อกำหนดว่ามีการวางเงินดาวน์กันเป็นจำนวนเท่าใด รวมถึงระบุด้วยว่าจะมีการชำระค่าเช่าซื้อกี่งวด ๆ ละเท่าใด
“การ จำนอง” และ “การขายฝาก” เป็นนิติกรรมอีก 2 ประเภทที่ผู้ซื้อบ้านควรทำความเข้าใจ เนื่องจากนิติกรรมดังกล่าวมีสาระสำคัญใกล้เคียงกันมากต่างกันก็เพียงแต่การ บังคับหลักประกันกล่าวคือการจำนอง เป็นนิติกรรมที่กระทำได้ก็ต่อเมื่อทรัพย์สินที่จำนองต้องสามารถจดทะเบียนได้ เมื่อมีการจำนองไม่ต้องส่งมอบทรัพย์สินที่จำนองให้แก่ผู้รับจำนอง และต้องจดทะเบียนกับเจ้าหนี้ที่ได้ การจำนองซึ่งเป็นที่คุ้นเคยกันเป็นอย่างดีก็คือ การจำนองที่อยู่อาศัยไว้กับสถาบันการเงิน
แม้ว่าในทางกฎหมายจะระบุ เฉพาะการจำนองที่ดินเอาไว้เท่านั้น ในทางปฏิบัติเมื่อผู้ซื้อบ้านต้องการขอสินเชื่อในระบบสถาบันการเงิน บางแห่งจึงใช้วิธีทำสัญญาการกู้ยืมแยกเป็น 2 สัญญาคือสัญญาเพื่อลดความเสี่ยง เนื่องจากเมื่อมีการจ่ายเงินดาวน์ครบตามจำนวนและมีการทำสัญญาจะซื้อจะขายจด ทะเบียนไว้กับกรมที่ดินแล้ว ผู้ซื้อจะมีบุริมสิทธิในที่ดินจัดสรรนั้นๆทันทีสามารถนำไปทำนิติกรรมใดๆก็ ได้ รวมถึงการจดจำนองด้วย แต่ในส่วนของตัวบ้านจะยังไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อจนกว่าจะชำระ ค่าบ้านครบตามจำนวน อย่างไรก็ดีโดยทั่วไปแล้วสถาบันการเงินจะยินยอมให้จดจำนองโดยรวมเอาบ้านเข้า ไปด้วยเพื่อความสะดวกในทางปฏิบัติ และเลือกที่จะลดความเสี่ยงด้วยการให้วงเงินจำนองในอัตราส่วนตามราคาประเมิน ซึ่งทางสถาบันการเงินเห็นว่าหลักประกันจำนองนั้นคุ้มมูลหนี้
ในทาง กฎหมาย การจำนองย่อมให้ผลดีต่อผู้เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์มากกว่าการขายฝาก เนื่องจากการขายฝากจะมีผลให้ทรัพย์ที่ขายฝากหลุดเป็นของผู้รับซื้อฝากทันที ที่พ้นกำหนดเวลาไถ่ถอน และถือว่าเป็นการโอนกรรมสิทธิ์โดยผลทางกฎหมาย ซึ่งตามกฎหมายแล้วระบุว่าการกำหนดเวลาไถ่ถอนการขายฝากที่ดิน หรือบ้านต้องไม่เกิน 10 ปี ในขณะที่การจำนองไม่มีการกำหนดในเรื่องดังกล่าวไว้ ปัจจุบันสถาบันการเงินต่างๆ จึงเปิดให้ผู้ซื้อบ้าน จำนอง หรือผ่อนชำระเงินกู้ได้นานถึง 20-30ปี รวมทั้งเมื่อครบกำหนดในการชำระจำนอง ผู้รับจำนองจะบังคับให้หลักประกันไม่ว่าจะเป็นที่ดิน หรือบ้าน ตกเป็นของตัวเองในทันทีไม่ได้ ผู้รับจำนองซึ่งอาจจะเป็นสถาบันการเงิน หรือบุคคล สามารถบังคับหลักประกันจำนองชำระหนี้ได้ใน 2 วิธีเท่านั้น
วิธี แรกคือการฟ้องบังคับจำนองต่อศาล เพื่อให้ศาลพิพากษาสั่งให้ยึดทรัพย์สินที่จำนองขายทอดตลาดเพื่อเอาเงินที่ ได้มาใช้หนี้จำนอง แต่ก่อนที่จะมีการฟ้องศาลผู้รับจำนองต้องมีหนังสือบอกกล่าวให้ลูกหนี้ชำระ หนี้ภายในเวลาอันสมควรก่อน ส่วนวิธีที่ 2 เรียกว่าบังคับจำนองหลุด โดยไม่ต้องให้เอาทรัพย์จำนองออกขายทอดตลาด จะมีผลให้ทรัพย์ทรัพย์จำนองนั้นตกเป็นของผู้รับจำนองเช่นเดียวกับการขายฝาก แต่ผู้รับจำนองต้องส่งเรื่องฟ้องคดีต่อศาลเช่นกัน และต้องพิสูจน์ให้ศาลเห็นว่า ลูกหนี้ได้ขาดส่งดอกเบี้ยมาเป็นเวลานานถึง 5 ปี ผู้จำนองมิได้แสดงให้เป็นที่พอใจแก่ศาลว่าราคาทรัพย์สินนั้นท่วมจำนวนเงิน ที่ค้างชำระ และไม่มีการนำทรัพย์สินนั้นไปจำนองกับรายอื่นหรือบุริมสิทธิอื่นอันได้จด ทะเบียนไว้เหนือทรัพย์สินที่นำมาจดจำนอง
ในกรณีของการจดจำนอง หากเป็นการจดจำนองกับสถาบันการเงิน ถือว่าผู้ที่เป็นลูกหนี้ได้รับความคุ้มครองสิทธิตามสมควร เพราะนอกจากสถาบันการเงินแต่ละแห่งจะต้องมีระเบียบปฏิบัติในการชำระหนี้ที่ ชัดเจนแล้ว ปัจจุบันสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค(สคบ.)ยังมีการประกาศให้สัญญา เงินกู้อยู่ในสัญญามาตรฐานที่ถูกควบคุม ส่งผลให้การประกาศปรับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ซึ่งถือว่าเป็นภาระของลูกหนี้มี การเปิดเผยผ่านสื่อต่างๆเพื่อแจ้งให้ลูกหนี้ทราบเป็นการล่วงหน้า อีกทั้งยังมีการระบุด้วยว่าการเพิ่มขึ้นของอัตราการผ่อนชำระต่องวดต้องไม่ เกินร้อยละ 10 ของค่างวดเดิม ถือว่ามีการปกป้องสิทธิของลูกหนี้ถึง 2 ชั้น แต่หากผู้ซื้อบ้านเลือกกู้เงินนอกระบบ นอกจากจะไม่ได้รับการคุ้มครองสิทธิ แล้วยังอาจถูกยึดบ้านโดยไม่รู้ตัวอีกด้วยหากสัญญากู้ยืมเงินนั้นเป็นสัญญา ขายฝาก
ซื้อบ้าน-ขายบ้าน-ตกแต่ง-ฮวงจุ้ย-ข้อแนะนำการซื้อบ้าน home.co.th
Edited by kubarnaza, 27 พฤษภาคม พ.ศ. 2557 - 10:35.
