kubarnaza

อาจ ไม่ได้เป็นหัวข้อที่ร้อนแรงมากนักในโลกออนไลน์ หากแต่จะสังเกตเห็นว่ากระทู้หรือคำถามเกี่ยวกับการตรวจสอบเพื่อรับมอบบ้าน เป็นห้องชุด ยังมีการสอบถามข้อคำแนะนำกันอยู่อย่างต่อเนื่อง

อัน ที่จริงกระบวนการตรวจรับมอบบ้านนั้น ถือว่าเป็นขั้นตอนสุดท้ายก่อนจะทำการโอนกรรมสิทธิ์ ทั้งการซื้อ-ขายบ้านจัดสรร หรือการว่าจ้างบริษัทผู้รับเหมาก่อส้รางบ้านให้ก็ตาม ดังนั้น ผู้ซื้อ หรือผู้ที่เป็นเจ้าของบ้าน ควรติดตามตรวจสอบงานก่อสร้างบ้านในทุกขั้นตอน ตั้งแต่เริ่มต้นงานก่อสร้างเลย เพราะหากมีความจำเป็นต้องแก้ไขก็จะทำได้ทันที ดีกว่าปล่อยให้ล่วงเลยจนมาแก้ทีหลังจะลำบากและอาจเสียค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้น

แต่เมื่อเป็นหัวข้อที่คนให้ความสนใจ เราก็จะแนะนำวิธีการตรวจรับมอบบ้านอย่างย่อๆมาพอเป็นสังเขป เพื่อเป็นไกด์ให้กับผู้ที่กำลังจะรับโอนบ้าน โดยเริ่มตั้งแต่การเตรียมตัวเพื่อไปตรวจสอบบ้าน ห้องชุด ควรมีอุปกรณ์เพื่อช่วยในการพิจารณารายละเอียดให้มากที่สุด อาทิด สมุด ปากกา ไม้บรรทัด ตลับเมตร ไขควงวัดกระแสไฟ ไฟฉาย ชอล์ก และกล้องถ่ายรูป ยิ่งถ้ามีวันที่ระบุในรูปถ่ายด้วยก็จะดีที่สุด

จากนั้นก่อนจะเข้าไปดูภายในตัวบ้านให้เดินสำรวจบริเวณรอบๆ เพื่อดูว่ามีสิ่งใดที่ยังไม่เรียบร้อยหรือไม่ได้แนวได้ฉากของตัวอาคารบ้าง ท่อระบายน้ำเรียบร้อยดีหรือไม่ สภาพรั้วเป็นอย่างไร การเชื่อมรอยต่อต่างๆ รวมทั้งการเก็บงานสีตามซอกมุม การต่อสายไฟหรือท่อประปาจากมิเตอร์ ก๊อกน้ำถูกตำแหน่งเหมาะกับการใช้งานและมีการยึดแน่นหนาดีหรือไม่

แล้วก็เข้าสู่กระบวนการตรวจสอบจุดสำคัญหลักๆได้แก่

1.การตรวจสอบระบบโครงสร้าง เสา อาคารได้ฉากได้แนว มีรอยร้าวหรือไม่อย่างไร

2.การตรวจสอบระบบหลังคา เพื่อดูการรั่วซึม เชิงชาย รวมทั้งวัสดุปิดฝ้าหลังคา

3.การตรวจสอบงานระบบพื้นผิว การปูและยาแนวกระเบื้อง หรือการเข้าลื่นพื้นไม้ปาร์เก้ บัวปิดขอบผนัง

4.การตรวจสอบงานระบบผนัง การก่ออิฐฉาบปูนหรือเชื่อมต่อผนังสำเร็จรูป(ฟรีแฟบ)

5.การตรวจงานฝ้าเพดาน ประตู หน้าต่าง ลูกบิด กลอน ได้แนวได้ระดับและใช้งานได้ดี

6.การตรวจระบบงานไฟฟ้า ปลั๊ก สวิชต์ไฟ ระบบไฟฉุกเฉิน ทำงานได้ดีหรือไม่

7.การตรวจสอบงานระบบสุขาภิบาล ทั้งภายในและภายนอกอาคาร ท่อระบายน้ำ ปั๊มน้ำ สุขภัณฑ์ใช้ได้ดี หรือมีรอยรั่วซึมตรงจุดใดหรือไม่

8.จุดอื่นๆ อาทิ บันได ลูกตั้ง-ลูกนอน ราวบันได เหลี่ยมมุมในบ้าน มีจุดใดที่ต้องแก้ไขหรือไม่

นี่ เป็นจุดตรวจหลักที่สำคัญๆ แต่ทางที่ดีหากมีเพื่อนหรือญาติที่มีความรู้ทางช่าง หรือจะว่าจ้างบริษัทให้เข้ามาช่วยตรวจสอบให้ก็จะเบาแรงเรา และได้แง่มุมของการตรวจสอบที่ละเอียดมากยิ่งขึ้น

ซื้อบ้าน-ขายบ้าน-ตกแต่ง-ฮวงจุ้ย-ข้อแนะนำการซื้อบ้าน http://www.home.co.th

สำหรับ ผู้ที่ซื้อคอนโดฯ อาจหลีกเลี่ยงไม่ได้ที่จะต้องเจอกับเหตุการณ์ที่ทำให้คิดหนัก นั่นคือตอนตรวจรับโอนห้องชุดเพื่อจะโอนกรรมสิทธิ์ แต่เมื่อวัดขนาดพื้นที่ห้องชุดแล้วปรากฎว่าขนาดห้องจริงไม่เท่ากับขนาดหรือ พื้นที่ที่ระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขาย บ้างก็เล็กลง บ้างก็ใหญ่ขึ้น แบบนี้จะต้องทำอย่างไร ควรยึดตามเอกสารใด

เรื่อง ความคลาดเคลื่อนของพื้นที่ห้องชุดเมื่อก่อสร้างเสร็จแล้วเป็นเรื่องที่เกิด ขึ้นได้ เพราะตอนที่โครงการกำหนดหรือแบ่งขนาดห้องเพื่อขายนั้นกระทำอยู่บนกระดาษ เมื่อมีการก่อสร้างจริงจึงมีโอกาสที่ขนาดห้องจะไม่เท่ากับที่ระบุในสัญญา เรื่องนี้ทางราชการทราบดีจนถึงขั้นได้กำหนดไว้ในกฎหมายอาคารชุดให้เป็นหลัก ปฏิบัติ ในกรณีที่ห้องชุดขนาดไม่เท่าในสัญญาจะทำอย่างไร รวมถึงกำหนดวิธีการวัดขนาดพื้นที่ห้องชุดที่เป็นมาตรฐานไว้ด้วยดังนี้

* ผนังที่กั้นแบ่งระหว่างห้องชุดโดยไม่ได้ทำหน้าที่รับน้ำหนักจากชั้นบน ให้คิดเนื้อที่ครึ่งหนึ่งของผนังเป็นเนื้อที่ห้องชุด
* ผนังที่กั้นระหว่างห้องชุดกับทรัพย์ส่วนกลางโดยไม่ได้ทำหน้าที่รับน้ำหนัก จากชั้นบน ให้คิดคำนวณเนื้อที่ผนังทั้งหมดรวมเป็นเนื้อที่ห้องชุด
* ผนังที่อยู่ริมอาคารและผนังของห้องชุดที่ล่วงล้ำไปในอากาศ ซึ่งเป็นผนังอยู่ริมอาคารเช่นเดียวกันเป็นโครงการ เป็นทรัพย์ส่วนกลาง ไม่ให้คำนวณเป็นเนื้อที่ของห้องชุด
* ความสูงของห้องชุดให้คิดจากพื้นที่ชั้นล่างสุดของห้องชุดขึ้นไปจนถึงเพดานชั้นบนสุด

นอก จากนี้ยังได้กำหนดว่าเมื่อก่อสร้างแล้วเสร็จ หากเนื้อที่ห้องชุดเพิ่มขึ้นหรือลดลงจากจำนวนที่ระบุไว้ในสัญญา ก็ให้คิดราคากันตามราคาต่อหน่วยที่ได้กำหนดไว้ในสัญญา รวมถึงกฎหมายที่เกี่ยวข้องก็ยังได้ระบุอีกว่า กรณีพื้นที่ห้องชุดไม่ตรงกับสัญญานั่นคือขาดหรือเกินมากกว่าร้อยละ 5% ของเนื้อที่ทั้งหมด ผู้ซื้อจะรับหรือไม่รับโดยใช้ราคาตามส่วนก็ได้ตามแต่จะเลือก แต่ถ้าขาดหรือเกินไม่เกินกว่าร้อยละ 5 ก็ให้ผู้ซื้อรับไว้และจ่ายราคาตามส่วน

นั่นคือหลักปฏิบัติเกี่ยวกับ เรื่องขนาดพื้นที่ห้องชุด จึงเป็นที่มาของข้อสรุปที่ชัดเจนตามมาอีกอย่าง นั่นคือ หากเนื้อที่ในโฉนดกับในสัญญาไม่ตรงกันก็ให้ยึดตามโฉนดเป็นหลัก

ซื้อบ้าน-ขายบ้าน-ตกแต่ง-ฮวงจุ้ย-ข้อแนะนำการซื้อบ้าน http://www.home.co.th

รั้ว บ้าน อาจเป็นปัญหาที่ทำให้ท่านเจ้าของบ้าน ต้องปวดเศียรเวียนเกล้าได้ เพราะรั้วถือเป็นส่วนของบ้าน การก่อสร้างรั้วอาจจะมีผลกระทบกับบ้านข้างเคียงได้ การก่อสร้างรั้วจึงต้องใช้ความระมัดระวังมิเช่นนั้นอาจเกิดปัญหาขัดแย้งกับ เพื่อนบ้านตามมาได้ภายหลัง

เดิมที เราอาจมีความคิดว่ารั้วที่มีอยู่เดิมไม่มีความเป็นส่วนตัว เพราะต่ำเกินไป ไม่ปลอดภัย และต้องการจะก่อสร้างรั้วขึ้นมาใหม่ในที่ดินของเราเองให้สูงขึ้นตามที่ใจเรา ต้องการ เนื่องจากเป็นสิทธิส่วนบุคคลของเราที่สามารถกระทำได้ โดยไม่ต้องขออนุญาตจากเจ้าของที่ดินข้างเคียงแต่อย่างใด

ตามกฎหมายแล้ว เราสามารถก่อ สร้างรั้วได้ โดยกฎหมายกำหนดให้สามารถสร้างรั้วได้สูงประมาณ 3 เมตร ซึ่งถือว่ามีความสูง และจะทำให้ครอบครัวมีความเป็นส่วนตัวมากขึ้น โดยที่เจ้าของที่ดินข้างเคียงก็ไม่สามารถขัดขวางได้ เนื่องจากมีการก่อสร้างรั้วในแนวเขตที่ดินของเราเอง แต่ต้องไม่ก่อให้เกิดความเดือดร้อนกับเจ้าของที่ดินข้างเคียงนะครับ

และที่สำหรับ การก่อสร้างรั้วในเขตที่ดินของตนเองจะไม่ถือว่าเราสละสิทธิการครอบครอง เนื้อที่ดินส่วนที่เป็นช่องว่างระหว่างรั้วของทั้งสองข้างแต่อย่างใด (เพราะว่าเราไม่สามารถตกลงที่จะขอต่อเติมรั้วที่มีอยู่เดิมได้) และหลักฐาน (หลักหมุดที่ดิน) ที่แสดงว่าแนวเขตที่ดินของเดิมก็ยังคงเป็นเช่นเดิมครับ รั้วที่ก่อสร้างใหม่ไม่ได้เป็นหลักฐานที่แสดงแนวเขตที่ดินแต่อย่างใด

ส่วนคำถามที่ว่า หากเจ้าของที่ดินข้างเคียงเกิดรื้อรั้วเดิม และใช้ประโยชน์ในที่ดินของเราแล้วจะเกิดปัญหาหรือไม่นั้น จะต้องพิจารณาก่อนว่า รั้วเดิมที่ก่อสร้างเจ้าของที่ดินข้างเคียงได้ก่อสร้างลงในแนวเขตที่ดิน ครึ่งหนึ่งที่เป็นของเราหรือไม่ หรือก่อสร้างในแนวเขตที่ดินของเขาเองทั้งหมด หากก่อสร้างบริเวณครึ่งหนึ่งของเส้นแนวเขตที่ดินของเรา ก็จะทำให้เราต้องเสีย (การใช้ประโยชน์ในที่ดิน) พื้นที่ใช้สอยบริเวณรั้วใหม่รวมกับพื้นที่ครึ่งหนึ่งของรั้วเดิมไป

ส่วนเรื่องที่กฎหมายกำหนดว่าให้รั้วเป็นกรรมสิทธิ์รวมของเจ้าของ นั้นเป็นเพียงข้อสันนิษฐานเบื้องต้นเท่านั้น เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่ารั้วที่ก่อสร้างใหม่นั้นได้ก่อสร้างในที่ดินของเรา โดยที่เจ้าของที่ดินข้างเคียงก็รู้อยู่แล้ว เราก็ยังคงเป็นผู้มีสิทธิในที่ดินตามที่ปรากฏในแนวเขตที่ดินเดิมต่อไป ซึ่งไม่ใช่เรื่องที่ใครจะมาอ้างสิทธิครอบครองปรปักษ์ หรือแย้งสิทธิอันพึงมีของเราไปได้ง่าย ๆ ครับ

เพราะฉะนั้นจึงไม่ใช่เรื่องที่จะต้องกลัวว่าจะเสียสิทธิในที่ดินของตนไป แล้วยอมทนไม่มีความสุขกับรั้วเดิมตลอดไปนะครับ

บ้านหลังแรกอาจเป็นวิมานน้อยๆ ที่ใครหลายคนใฝ่ฝัน ดังนั้นจะเลือกซื้อบ้านของตัวเองสักที เราก็ต้องพิถีพิถันกันสักหน่อยด้วย 5 เคล็ดลับในการพิจารณาเลือกซื้อบ้านหลังแรกดังต่อไปนี้

สะดวกต่อการสัญจร เพราะเราไม่ได้อยู่เพียงแค่วันสองวัน ซึ่งอาจหมายถึงทั้งชีวิต หรือบางท่านอาจจะซื้อไว้เพื่อเก็งกำไร ดังนั้นทำเลจึงถือเป็นสิ่งสำคัญ เราจึงต้องดูสิ่งอำนวยความสะดวก สภาพแวดล้อมข้าง ๆ ไม่ว่าจะเป็นโรงพยาบาล ห้างสรรพสินค้า ตลาดนัด โรงเรียน อยู่พื้นที่ใกล้บ้านหรือไม่ เราจึงควรสำรวจเส้นทางการเดินทางสภาพแวดล้อม ก่อนตัดสินใจซื้อ

อย่าลืมตรวจสอบความน่าเชื่อถือของโครงการ ว่ามีหมกเม็ดหรือการบริการเป็นอย่างไร อย่าเชื่อแปลนบ้านกระดาษสวยๆ ที่ให้ดู ควรหาข้อมูลก่อนที่จะตัดสินใจวางเงินจอง หรือผ่อนดาวน์ เพราะหากจ่ายไปแล้ว ผ่อนดาวน์ไปแต่บ้านไม่เสร็จตามกำหนด งานเข้าเราเลยนะทีนี้ ถ้าไม่อยากทรัพย์สูญ เราต้องดูประวัติย้อนหลังของโครงการสักหน่อย ว่าจัดสร้างมาแล้วกี่ปี ผลงานที่ไหน คุณภาพเป็นอย่างไรบ้าง เพื่อจะได้ไม่เจ็บช้ำใจภายหลังเพราะถูกโกงได้

ต่อให้บ้านสวยสุดเลิศหรู แต่สังคมรอบๆ บ้านเถื่อน ขี้เหล้าเมายา มันอาจทำให้วิมารน้อยๆ ของเราไม่สวยหรูเท่าไรนัก ก่อนที่จะตัดสินใจซื้อ ลองสืบเสาะหาข้อมูลของเพื่อนบ้านเสียก่อน มีเด็กแว้น หรือเป็นแหล่งมั่วสุมไหมเพื่อประกอบการตัดสินใจในการซื้อ แต่หากเจอเพื่อนบ้านดี ผูกมิตรได้ถือเป็นการซื้อความปลอดภัยไปในตัว เพราะเขาจะได้ช่วยสอดส่องดูแลบ้านแทนเราได้เมื่อเราไม่อยู่

ระบบความปลอดภัยเป็นอย่างไร ควบคุมคนเข้าออกโครงการเข้มงวดไหม หากเข้าออกง่ายแบบสบาย นั่นแหละรูรั่วช่องโตที่ทำให้ขโมยเข้ามาง่ายๆ ทำให้ทรัพย์สินในบ้านอาจจะสูญหายได้ เพราะเดี๋ยวนี้พี่โจรเขาไม่มากลางคืนแล้ว กลางวันนี่แหละสะดวกยิ่งนัก เพราะคนไม่อยู่บ้านไปทำงานกัน ความปลอดภัยจึงเป็นเรื่องสำคัญ

วัสดุก่อสร้างมีคุณภาพไหม ผนังตัวบ้านก่อด้วยอิฐมวลเบาหรืออิฐมอญ หากรื้อทุบต่อเติมจะมีส่วนทำให้โครงสร้างบ้านเสียหายหรือเปล่า พื้นบ้านวางเรียบหรือเป็นแอ่ง น้ำหรือไม่ ผนังบ้านมีรอยแยกกำแพงแตกมากน้อยเพียงใด รวมถึงส่วนอื่นๆภายในบ้าน เราต้องพิจารณาให้ดีๆ ก่อนตกลงปรงใจซื้อ จะได้ไม่ต้องมาเสียเงินซ้ำซากเพื่อจ่ายค่าซ่อมบ้านเองอีก
ทั้ง 5 ข้อนี้ เป็นส่วนหนึ่งในการตัดใจซื้อบ้านเท่านั้น ซึ่งยังมีปัจจัยอื่นๆ ที่เราควรพิจารณา อย่างไรซะก็อย่าใจร้อนเลือกบ้านให้ดี ให้ตรงใจ เพื่อที่จะได้มีบ้านอย่างภาคภูมิใจของตนเอง

ซื้อบ้าน-ขายบ้าน-ตกแต่ง-ฮวงจุ้ย-ข้อแนะนำการซื้อบ้าน http://www.home.co.th

ทุก วันนี้การหาที่อยู่อาศัยใหม่ไม่ใช่แค่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลเท่านั้นที่เราต้องซื้อบ้านจัดสรร ในต่างจังหวัดไม่ว่าจะเป็นเทศบาลจังหวัด เทศบาลอำเภอ หรือเทศบาลตำบลก็ต้องซื้อที่อยู่อาศัยใหม่จากโครงการบ้านจัดสรรด้วยเช่นกัน

นอก จากนี้ยังมีการเปลี่ยนที่อยู่อาศัยเพื่อซื้อหลังที่ใหญ่ขึ้น หรือการย้ายทำเลจากเมืองหนึ่งไปสู่อีกเมืองหนึ่ง ทำให้ต้องขายบ้านหลังเก่าเพื่อที่ซื้อบ้านหลังใหม่ ขณะเดียวกันก็มี บางคนที่มีความต้องการจะซื้อบ้านในโครงการที่เปิดใช้แล้ว ไม่ได้ซื้อโครงการบ้านจัดสรรใหม่ หรือโดยเฉพาะอย่างยิ่งหลังจากเหตุการณ์น้ำท่วมใหญ่ในพื้นที่ภาคกลาง กรุงเทพฯ และปริมณฑล ทำให้บางคนคิดว่าทำเลที่อยู่ไม่สบายใจ อยากขายบ้านแล้วไปหาที่อยู่ใหม่ จึงทำให้เกิดการซื้อขายบ้านมือสองขึ้น

อย่างไรก็ตามความต้องการขายบ้านนั้นหลายๆ คนอาจมีเหตุผลและความจำเป็นที่แตกต่างกัน เช่น อยากขายบ้านเก่าเพื่อเปลี่ยนเป็นบ้านใหม่ที่มีขนาดใหญ่ขึ้น หรืออยากขายบ้านเพราะหนีน้ำท่วม บางคนอยากขายบ้านเพราะต้องการได้เงินเพื่อนำไปใช้ทางธุรกิจ บางคนซื้อมาแล้วไม่ได้อยู่ก็ต้องการขายเพื่อตัดภาระผ่อนบ้านออกไป

ดังนั้นผู้ขายต้องถามตัวเองก่อนว่าต้องการขายบ้านเพื่อวัตถุประสงค์อะไร ถ้าต้องการขายเพราะร้อนเงิน แล้วจะใช้เงินช่วงไหน รอได้หรือไม่ เพราะถ้ารอไม่ได้แล้ววิธีการขายก็จะแตกต่างกันออกไป

ถ้ามีเวลาว่าง ไม่ร้อนเงิน อยู่กับบ้านตลอดเวลาก็สามารถให้บริการลูกค้าได้ เช่น ถ้าลูกค้าอยากจะดูบ้านเมื่อไหร่ก็สามารถเปิดบ้านให้ดูได้ หรือราคาขายบ้านหากมีความรู้พอ รู้ราคาซื้อขายบ้าน ก็สามารถตัดสินใจขายได้เอง แต่น้อยคนนักที่จะมีความเชี่ยวชาญได้แบบนี้

เพราะในชีวิตคนๆ หนึ่งอาจมีบ้านได้แค่ 1-2 หลัง หรือในชีวิตอาจไม่มีบ้านเลยก็ได้ บางคนไม่มีความรู้เรื่องนี้ ในชีวิตประจำวันก็ต้องทำงาน ซึ่งวิธีการขายปัจจุบันมีทางเลือกในส่วนของการใช้บริการโบรคเกอร์ หรือนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ แต่ไม่ว่าจะขายบ้านด้วยตัวเองหรือจะฝากโบรคเกอร์ขายให้นั้น มีสิ่งหนึ่งที่ผู้ขายมักจะกลัว ก็คือราคาที่จะขายนั้นควรเป็นราคาเท่าไหร่ดี เพราะถ้าขายเองก็อยากจะขายได้ในราคาที่สูงๆ ถ้าให้โบรคเกอร์ขายก็จะถูกกดราคา

ข้อแนะนำเบื้องต้นควรสำรวจก่อนว่าในหมู่บ้านเดียวกันนั้นมีการประกาศขาย บ้านในราคาที่เท่าไหร่ ก็จะทำให้รู้ราคาคร่าวๆ ในใจ แล้วจึงมาดูที่ตัวเราเองว่าร้อนเงินหรือไม่ ถ้าไม่ร้อนเงินมาก แล้วสภาพบ้านยังดูดี เราก็ควรจะขายได้ตามราคาละแวกนั้น แต่โดยธรรมชาติของคนไทยแล้วควรตั้งราคาขายเพื่อให้ต่อไว้บ้าง เพราะคนไทยถ้าซื้อแล้วไม่ได้ลดราคาเลยจะไม่สบายใจ

โดยสรุปคือคำแนะนำเบื้องต้นสำหรับผู้ที่คิดจะขายบ้าน ประการแรกคือต้องดูตัวเองก่อนว่าต้องการรีบร้อนขายบ้านหรือเปล่า ถ้าหากไม่รีบก็ขายเองได้ แต่ถ้าไม่มีเวลาก็ฝากให้โบรคเกอร์ขายให้แทน ประการที่สองคือในการตั้งราคาขายบ้านควรสำรวจราคาตลาดของบ้านแถวๆ ย่านนั้นก่อน เพื่อให้ได้ราคาคร่าวๆ เบื้องต้น แต่ถ้าร้อนเงินก็จะต้องตั้งราคาขายที่ต่ำกว่า และประการสุดท้ายคือเมื่อได้ข้อยุติเรื่องราคาขายแล้ว ควรตั้งราคาขายไว้เผื่อการต่อรองสักเล็กน้อย เพื่อเป็นแท็คติคให้คนซื้อรู้สึกดีที่ได้ซื้อโดยได้ลดราคาด้วย

ซื้อบ้าน-ขายบ้าน-ตกแต่ง-ฮวงจุ้ย-ข้อแนะนำการซื้อบ้าน home.co.th