158 replies to this topic

[tonythebest]

คนไร้บ้่านใน กทม มีอยู่จำนวนมาก

รวมถึงชุมชนแออัด สลัม และชุมชนเร่ร่อน (ก่อสร้าง แรงงานที่ต้องย้ายที่อยู่ไปตามไซด์งาน)

 

ถ้า ดร ได้เป็นผู้ว่า กทม ดร จะแก้ปัญหานี้อย่างเป็นรูปธรรมอย่างไรครับ

ขอรายละเอียดวิธีการด้วยนะครับ

(ขอคำตอบในนี้นะครับ ขี้เกียจไปตามอ่านในเรื่องอวยตัวเองยาวๆ ของคุณ)

 

 

 

 

 

 

ดร ค่อยๆ อ่านนะครับ

[eAT]

 

 

 

ไปแค่ไม่กี่วัน ทำเป็นรู้ดีเหมือนอยู่ญี่ปุ่นเป็นสิบๆ ปี

แถมทะลึ่งไม่รู้ว่า อนิเมชั่นเรื่องแบบนี้ได้รับรางวัลมากมาย

 

 

ผมไปญี่ปุ่นตั้งแต่ปี พ.ศ.2528 ไปบรรยายที่มหาวิทยาลัยที่โตเกียวตั้งแต่ปี 2530 แล้วเดินทางไปเป็นระยะ ๆ นะครับ ไม่ใช่เพิ่งไปนะครับ (ไม่ได้คุยนะครับ แต่เห็นไม่รู้ครับ)

 

 

รวมเวลาที่อยู่ในญี่ปุ่นกี่วัน

ผมก็เคยไปญี่ปุ่นเหมือนกัน

กะอีแค่ไปต่างประเทศ ต้องเอามาคุย?

 

อยู่กี่วันกัน หรือว่านับเลขไม่เป็น

ไม่รู้ว่าหนังญี่ปุ่น รวมทั้งอนิเมชั้น

ทำออกมาหลายเรื่องแล้ว

 

 

 

หาเรื่องไม่เลิกเลย พับผ่าซี่ครับ 5 5 5

ขนาดไม่ได้ไปเที่ยว ไม่ได้ไปขุดทอง

ได้รับเชิญอย่างสมเกียรติไปสอน
(ไม่ได้คุย . . . มันเป็นเรื่องจริง)
ตั้งแต่คุณเป็นเด็กอ่อนอยู่มั๊ง

ยังต้องมายอกย้อนถามอีกหรือครับ

จะมีอคติเต็มพุง เต็มหัวไปถึงไหนครับผม

 

 

ไปสอน?

แล้วจะไปรู้อะไรกับเรื่องของประเทศเขาล่ะ

ตอแหลอีกล่ะ

 

ทำไมตอแหลไม่เลิกลาจริงๆ

บอกว่า อุเทนฯ ควรอยู่เพราะอยู่นานจนผูกพัน

แล้วชาวบ้านที่อยู่แนวเวรคืน ไม่อยู่มานหรือไง

 

อ้างตัวว่ามีความรู้ แต่ดันคิดไม่รอบครอบ

โง่เง่า อวดตัว ตอบคำถามอะไรไม่ได้

ได้แต่ยกตนข่มคนอื่น

 

อ้ายเรานึกว่าจบอะไรมาดีๆ โธ่เอ้ย

คะแนนเอ็นทรานสอบได้เท่าไหร่กัน

อ้ายคณะที่เรียน ถึงได้กล้ามาคุยทับถมคนอื่น

[tonythebest]

คนไร้บ้่านใน กทม มีอยู่จำนวนมาก
รวมถึงชุมชนแออัด สลัม และชุมชนเร่ร่อน (ก่อสร้าง แรงงานที่ต้องย้ายที่อยู่ไปตามไซด์งาน)
 
ถ้า ดร ได้เป็นผู้ว่า กทม ดร จะแก้ปัญหานี้อย่างเป็นรูปธรรมอย่างไรครับ
ขอรายละเอียดวิธีการด้วยนะครับ
(ขอคำตอบในนี้นะครับ ขี้เกียจไปตามอ่านในเรื่องอวยตัวเองยาวๆ ของคุณ)
 
 
 
 
ผมว่า ผมพยายามถามถึงวิธีการจัดการปัญหานะครับ
คำตอบที่ ดร เอามาแปะให้อ่านนั้น
มันเป็นเพียงข้อบ่งชี้ปัญหา ว่าเกิดอะไรขึ้นบ้าง
และบทสรุปทั้งหมดที่คุณสรุปมาให้นั้น
มีเพียงว่า
 
“  เราควรจะเร่งสร้างบ้านที่มีคุณภาพแทนชุมชนแออัดเพื่อยกระดับคุณภาพชีวิตของชาวบ้านและสังคมโดยรวม อย่าทำให้ให้การช่วยเหลือชาวบ้านกลายเป็นการลูบหน้าปะจมูก ที่คนที่ได้ประโยชน์โดยตรงกลับเป็นคนหรือหน่วยงานที่ได้งบประมาณมหาศาลมาช่วยเหลือ ไม่ใช่ชาวบ้าน”
 
ทั้งที่คุณเป็นคนบอกในคำตัดแปะ ว่าชาวบ้านยากจน ไม่มีโอกาสเข้าถึงแหล่งเงิน
นั่นหมายความว่า เมื่อคุณมองเห็นปัญหาแล้ว แต่คุณก็ยะงเลือกที่จะไม่สนใจ และเดินข้ามมันไป

[voodoo]

ประเทศที่เจริญแล้วก็ยังมีคนจน

คนพวกนี้  บางคนเคยเป็นถึงเจ้าของบริษัทเชียวนะครับ

[redfrog53]

 

ด้อกฯ ไป JP. แล้วไม่ของเล่น/ตุ๊กตา Adult มาใช้รึ เสียเที่ยวป่าววว!!

 

ลุงแก่แล้ว ตอนนี้ก็เป็น สว. (สูงวัย) คงไม่ไหวแล้วครับหลานรัก

 

พอดีที่บ้านไม่มีญาตผู้ใหญ่เอ๋อ อย่างด้อกฯนะ ไม่อยากรวมญาติ

[phoebus]

 

 

 

 

ไปแค่ไม่กี่วัน ทำเป็นรู้ดีเหมือนอยู่ญี่ปุ่นเป็นสิบๆ ปี

แถมทะลึ่งไม่รู้ว่า อนิเมชั่นเรื่องแบบนี้ได้รับรางวัลมากมาย

 

 

ผมไปญี่ปุ่นตั้งแต่ปี พ.ศ.2528 ไปบรรยายที่มหาวิทยาลัยที่โตเกียวตั้งแต่ปี 2530 แล้วเดินทางไปเป็นระยะ ๆ นะครับ ไม่ใช่เพิ่งไปนะครับ (ไม่ได้คุยนะครับ แต่เห็นไม่รู้ครับ)

 

 

รวมเวลาที่อยู่ในญี่ปุ่นกี่วัน

ผมก็เคยไปญี่ปุ่นเหมือนกัน

กะอีแค่ไปต่างประเทศ ต้องเอามาคุย?

 

อยู่กี่วันกัน หรือว่านับเลขไม่เป็น

ไม่รู้ว่าหนังญี่ปุ่น รวมทั้งอนิเมชั้น

ทำออกมาหลายเรื่องแล้ว

 

 

 

หาเรื่องไม่เลิกเลย พับผ่าซี่ครับ 5 5 5

ขนาดไม่ได้ไปเที่ยว ไม่ได้ไปขุดทอง

ได้รับเชิญอย่างสมเกียรติไปสอน
(ไม่ได้คุย . . . มันเป็นเรื่องจริง)
ตั้งแต่คุณเป็นเด็กอ่อนอยู่มั๊ง

ยังต้องมายอกย้อนถามอีกหรือครับ

จะมีอคติเต็มพุง เต็มหัวไปถึงไหนครับผม

 

 

ไปสอน?

แล้วจะไปรู้อะไรกับเรื่องของประเทศเขาล่ะ

ตอแหลอีกล่ะ

 

ทำไมตอแหลไม่เลิกลาจริงๆ

บอกว่า อุเทนฯ ควรอยู่เพราะอยู่นานจนผูกพัน

แล้วชาวบ้านที่อยู่แนวเวรคืน ไม่อยู่มานหรือไง

 

อ้างตัวว่ามีความรู้ แต่ดันคิดไม่รอบครอบ

โง่เง่า อวดตัว ตอบคำถามอะไรไม่ได้

ได้แต่ยกตนข่มคนอื่น

 

อ้ายเรานึกว่าจบอะไรมาดีๆ โธ่เอ้ย

คะแนนเอ็นทรานสอบได้เท่าไหร่กัน

อ้ายคณะที่เรียน ถึงได้กล้ามาคุยทับถมคนอื่น

 

 

 

กรณีของด็อกนี่ทำให้นึกถึงสมัยก่อน

 

ห่ะนั้น ปี 43 ไปฝึกงานที่วิทยุการบิน แถว ๆ ถนนเย็นอากาศ สาทร

 

ปรากฏว่าในแผนกก็มีพี่คนนึง อายุราว ๆ 40 กว่า ๆ เป็นคนที่ไม่มีใครในแผนกคบกะแกเรย

 

ถ่ามว่าทำไม ก็ได้คำตอบว่า แกเพิ่งย้ายมาจากแผนกอีก ไม่เท่านั้น แถมยังเป็นคนขี้โม้ ขี้อวด ชอบคุยนั่นคุัยนี่

 

เช่น หาว่าตัวเองเคยกินเหล้าโต๊ะเดรียวกะอากู๋ แกรมมี่บ้างล่ะ รู้จักคนนู้นคนนี้บ้างล่ะ จบมาจากเมืองนอกเมืองนาบ้างล่ะ เคยทำนู้นทำนี่มาก่อนบ้างล่ะ ซึ่งทุกอย่างล้วนแต่ใหญ่ ๆ โต ๆ ทั้งนั้น

 

 

เช่น แกบ่องว่า สมัยก่อนแกไปเรียนที่ออสเตรเลีย แกไปเดินสะพา่นอะไรไม่รู้มาแร้ว ก็มีพี่คนนึงที่จบมาจากออสเตรเลียจริง ๆ เขาบ่องว่า ไอ้สะพานนั้นอ่ะเขาไม่เปิดให้คนเดิน

 

 

 

 

แกหาว่าบ้านแกมีไอ้โน้นบ้าง ไอ้นี่บ้าง 

 

แต่ว่าก็มีครั้งนึง คนในแผนกเคยกลับบ้านพร้อมกะแก ขับรถไปส่ง แกยืนคอยอยู่ปากซอย จนกระทั่งพี่คนนั้นขับรถกลับไปแร้วนั่น ถึงค่อยกล้าเข้าบ้าน

 

 

ช่างเหมือนด็อกไม่มีผิดเรยว่ะ

 

 

   

[eAT]

รวมเวลาที่อยู่ในญี่ปุ่นกี่วัน
ผมก็เคยไปญี่ปุ่นเหมือนกัน
กะอีแค่ไปต่างประเทศ ต้องเอามาคุย?
 
อยู่กี่วันกัน หรือว่านับเลขไม่เป็น
ไม่รู้ว่าหนังญี่ปุ่น รวมทั้งอนิเมชั้น
ทำออกมาหลายเรื่องแล้ว

 
 
หาเรื่องไม่เลิกเลย พับผ่าซี่ครับ 5 5 5
ขนาดไม่ได้ไปเที่ยว ไม่ได้ไปขุดทอง
ได้รับเชิญอย่างสมเกียรติไปสอน
(ไม่ได้คุย . . . มันเป็นเรื่องจริง)
ตั้งแต่คุณเป็นเด็กอ่อนอยู่มั๊ง
ยังต้องมายอกย้อนถามอีกหรือครับ
จะมีอคติเต็มพุง เต็มหัวไปถึงไหนครับผม

 
ไปสอน?
แล้วจะไปรู้อะไรกับเรื่องของประเทศเขาล่ะ
ตอแหลอีกล่ะ
 
ทำไมตอแหลไม่เลิกลาจริงๆ
บอกว่า อุเทนฯ ควรอยู่เพราะอยู่นานจนผูกพัน
แล้วชาวบ้านที่อยู่แนวเวรคืน ไม่อยู่มานหรือไง
 
อ้างตัวว่ามีความรู้ แต่ดันคิดไม่รอบครอบ
โง่เง่า อวดตัว ตอบคำถามอะไรไม่ได้
ได้แต่ยกตนข่มคนอื่น
 
อ้ายเรานึกว่าจบอะไรมาดีๆ โธ่เอ้ย
คะแนนเอ็นทรานสอบได้เท่าไหร่กัน
อ้ายคณะที่เรียน ถึงได้กล้ามาคุยทับถมคนอื่น

 
 
กรณีของด็อกนี่ทำให้นึกถึงสมัยก่อน
 
ห่ะนั้น ปี 43 ไปฝึกงานที่วิทยุการบิน แถว ๆ ถนนเย็นอากาศ สาทร
 
ปรากฏว่าในแผนกก็มีพี่คนนึง อายุราว ๆ 40 กว่า ๆ เป็นคนที่ไม่มีใครในแผนกคบกะแกเรย
 
ถ่ามว่าทำไม ก็ได้คำตอบว่า แกเพิ่งย้ายมาจากแผนกอีก ไม่เท่านั้น แถมยังเป็นคนขี้โม้ ขี้อวด ชอบคุยนั่นคุัยนี่
 
เช่น หาว่าตัวเองเคยกินเหล้าโต๊ะเดรียวกะอากู๋ แกรมมี่บ้างล่ะ รู้จักคนนู้นคนนี้บ้างล่ะ จบมาจากเมืองนอกเมืองนาบ้างล่ะ เคยทำนู้นทำนี่มาก่อนบ้างล่ะ ซึ่งทุกอย่างล้วนแต่ใหญ่ ๆ โต ๆ ทั้งนั้น
 
 
เช่น แกบ่องว่า สมัยก่อนแกไปเรียนที่ออสเตรเลีย แกไปเดินสะพา่นอะไรไม่รู้มาแร้ว ก็มีพี่คนนึงที่จบมาจากออสเตรเลียจริง ๆ เขาบ่องว่า ไอ้สะพานนั้นอ่ะเขาไม่เปิดให้คนเดิน
 
 
 
 
แกหาว่าบ้านแกมีไอ้โน้นบ้าง ไอ้นี่บ้าง 
 
แต่ว่าก็มีครั้งนึง คนในแผนกเคยกลับบ้านพร้อมกะแก ขับรถไปส่ง แกยืนคอยอยู่ปากซอย จนกระทั่งพี่คนนั้นขับรถกลับไปแร้วนั่น ถึงค่อยกล้าเข้าบ้าน
 
 
ช่างเหมือนด็อกไม่มีผิดเรยว่ะ
 
 
   

 
 
ผมนะแปลกใจนะ ไม่คิดว่าสมัยนี้ยังมีคนมาอวดตัวว่าไปเมืองนอกมาแล้ว
คิดว่ามันเลิกสมัยที่มีเครื่องบินเจ็ทแล้วเสียอีก พวกนี้ไม่ใช่เอาไว้อวดกัน
สมัยยุคเรือกลไฟหรอกหรือเนี่ยะ

[pornchokchai]

 

ประเทศที่เจริญแล้วก็ยังมีคนจน

คนพวกนี้  บางคนเคยเป็นถึงเจ้าของบริษัทเชียวนะครับ

 

 

ชีวิตช่างพลิกผันครับผม

[pornchokchai]

อยากรู้เรื่องชุมชนแออัด ที่อยู่อาศัย ในกรุงเทพมหานครหรือครับ ไม่ยากครับ อ่านนี่ครับ

 

Housing Finance Mechanisms in Thailand
http://www.unhabitat...licationID=2620

ผมเขียนเองทั้งเล่มครับ

ให้กับองค์การสหประชาชาติครับผม

 

Download ได้ฟรี ๆ ครับผม

 

 

Housing Finance Mechanisms in Thailand
The Human Settlements Finance Systems Series (Series title)

 

Price: $10.00

 

People who ordered this also ordered:

•  

Housing Finance Mechanisms in India

•  

The Role of Government in the Housing Market

The report sets the Thai economy as a background for examining the housing finance system. It looks at the real estate market and housing market; the evolution of housing development and housing market. It reviews the provision of low income housing in Thailand. It examines the housing finance mechanisms in Thailand. It describes the structure, patterns, trends, characteristics and evolution of housing finance. It reviews the main players of the housing finance system and driving forces for the change. It examines the strategies and instruments for mobilising domestic resources and the sources and volume of housing finance. It looks at factors constraining the development of housing finance mechanism and policies and strategies to overcome the bottlenecks for housing finance. It also describes the major low income housing finance programs and initiatives. Finally it looks at the alternatives for developing housing mechanisms in Thailand.

Other titles in the Human Settlements Finance Systems Series:

 

Housing Finance Mechanisms in Bolivia
Housing Finance Mechanisms in Chile
Housing Finance Mechanisms in Indonesia
Housing Finance Mechanisms in Mexico
Housing Finance Mechanisms in Peru
Housing Finance Mechanisms in the Republic of Korea
Housing Finance Systems in South Africa
Housing Finance Mechanisms in Thailand
Housing Finance Mechanisms in Zimbabwe
Challenges of Municipal Finance in Africa

DOWNLOAD: (1,981 Kb)
ISBN Series Number: 978-92-132022-0
ISBN: 978-92-1-132038-1
HS Number: HS/949/07E
Series Title: The Human Settlements Finance Systems Series
Pages: 109
Year: 2008
Publisher: UN-HABITAT
Co-Publisher : - Not available -
Languages: English
Themes: Low-income housing, Urban Economy and Financing Shelter
Countries: Thailand
Branch/Office: Urban Economy and Finance

 

[pornchokchai]

ผมเขียนหนังสือให้ UN และ World Bank หลายรายงานครับ เรื่องที่อยู่อาศัยและชุมชนแอัดโดยเฉพาะครับผม

 

 

Housing Finance Mechanisms in Thailand
The Human Settlements Finance Systems Series (Series title)

 

Price: $10.00

 

People who ordered this also ordered:

•  

Housing Finance Mechanisms in India

•  

The Role of Government in the Housing Market

The report sets the Thai economy as a background for examining the housing finance system. It looks at the real estate market and housing market; the evolution of housing development and housing market. It reviews the provision of low income housing in Thailand. It examines the housing finance mechanisms in Thailand. It describes the structure, patterns, trends, characteristics and evolution of housing finance. It reviews the main players of the housing finance system and driving forces for the change. It examines the strategies and instruments for mobilising domestic resources and the sources and volume of housing finance. It looks at factors constraining the development of housing finance mechanism and policies and strategies to overcome the bottlenecks for housing finance. It also describes the major low income housing finance programs and initiatives. Finally it looks at the alternatives for developing housing mechanisms in Thailand.

Other titles in the Human Settlements Finance Systems Series:

 

Housing Finance Mechanisms in Bolivia
Housing Finance Mechanisms in Chile
Housing Finance Mechanisms in Indonesia
Housing Finance Mechanisms in Mexico
Housing Finance Mechanisms in Peru
Housing Finance Mechanisms in the Republic of Korea
Housing Finance Systems in South Africa
Housing Finance Mechanisms in Thailand
Housing Finance Mechanisms in Zimbabwe
Challenges of Municipal Finance in Africa

DOWNLOAD: (1,981 Kb)
ISBN Series Number: 978-92-132022-0
ISBN: 978-92-1-132038-1
HS Number: HS/949/07E
Series Title: The Human Settlements Finance Systems Series
Pages: 109
Year: 2008
Publisher: UN-HABITAT
Co-Publisher : - Not available -
Languages: English
Themes: Low-income housing, Urban Economy and Financing Shelter
Countries: Thailand
Branch/Office: Urban Economy and Finance

[phoebus]

 

อยากรู้เรื่องชุมชนแออัด ที่อยู่อาศัย ในกรุงเทพมหานครหรือครับ ไม่ยากครับ อ่านนี่ครับ

 

Housing Finance Mechanisms in Thailand
http://www.unhabitat...licationID=2620

ผมเขียนเองทั้งเล่มครับ

ให้กับองค์การสหประชาชาติครับผม

 

Download ได้ฟรี ๆ ครับผม

 

 

Housing Finance Mechanisms in Thailand
The Human Settlements Finance Systems Series (Series title)

 

Price: $10.00

 

 

 

People who ordered this also ordered:

•  

Housing Finance Mechanisms in India

•  

The Role of Government in the Housing Market

The report sets the Thai economy as a background for examining the housing finance system. It looks at the real estate market and housing market; the evolution of housing development and housing market. It reviews the provision of low income housing in Thailand. It examines the housing finance mechanisms in Thailand. It describes the structure, patterns, trends, characteristics and evolution of housing finance. It reviews the main players of the housing finance system and driving forces for the change. It examines the strategies and instruments for mobilising domestic resources and the sources and volume of housing finance. It looks at factors constraining the development of housing finance mechanism and policies and strategies to overcome the bottlenecks for housing finance. It also describes the major low income housing finance programs and initiatives. Finally it looks at the alternatives for developing housing mechanisms in Thailand.

Other titles in the Human Settlements Finance Systems Series:

 

Housing Finance Mechanisms in Bolivia
Housing Finance Mechanisms in Chile
Housing Finance Mechanisms in Indonesia
Housing Finance Mechanisms in Mexico
Housing Finance Mechanisms in Peru
Housing Finance Mechanisms in the Republic of Korea
Housing Finance Systems in South Africa
Housing Finance Mechanisms in Thailand
Housing Finance Mechanisms in Zimbabwe
Challenges of Municipal Finance in Africa

DOWNLOAD: (1,981 Kb)
ISBN Series Number: 978-92-132022-0
ISBN: 978-92-1-132038-1
HS Number: HS/949/07E
Series Title: The Human Settlements Finance Systems Series
Pages: 109
Year: 2008
Publisher: UN-HABITAT
Co-Publisher : - Not available -
Languages: English
Themes: Low-income housing, Urban Economy and Financing Shelter
Countries: Thailand
Branch/Office: Urban Economy and Finance

 

 

แร้วถ้าอยากรู้เรื่องของด็อกนี่รู้ได้ที่ไหน ?

 

[eAT]

สรุปว่ามันตอบอะไรไม่ได้ ก็แถอวดตัวเอง

โง่ๆ แบบนี้ ใครจะไปอ่านหนังสือมัน

 

ขนาดเข้าเว็บบอร์ดยังไม่เป็น แถมทะลึ่งเอาไปด่าเขาอีก

คนแบบนี้เจริญได้เฉพาะประเทศที่ประชากรส่วนใหญ่

หาช่องทิ้งขยะไม่เจอ

[ดอกปีบ]

ไหนๆก็วิเคราะห์เรื่อง "ผู้ไร้บ้าน"ในญี่ปุ่น แล้ว

 

อยากให้ด๊อกช่วยวิเคราะห์เรือง "ผู้ไร้สมอง"ในไทย ด้วยค่ะ

 

คงรู้นะว่าหนูหมายถึงใคร!!??

[pornchokchai]

สรุปว่ามันตอบอะไรไม่ได้ ก็แถอวดตัวเอง

โง่ๆ แบบนี้ ใครจะไปอ่านหนังสือมัน

 

ขนาดเข้าเว็บบอร์ดยังไม่เป็น แถมทะลึ่งเอาไปด่าเขาอีก

คนแบบนี้เจริญได้เฉพาะประเทศที่ประชากรส่วนใหญ่

หาช่องทิ้งขยะไม่เจอ

 

ผมตอบได้ครับ

ทางแก้ปัญหาชุมชนแออัดประเทศไทย

เลยเอามาให้อ่านเป็นเล่มเลยครับ

ผมเขียนเสนอให้องค์การสหประชาชาติเชียวนะครับ

 

คุณอ่านดูเถอะครับ

 

 

 

อยากรู้เรื่องชุมชนแออัด ที่อยู่อาศัย ในกรุงเทพมหานครหรือครับ ไม่ยากครับ อ่านนี่ครับ

 

Housing Finance Mechanisms in Thailand
http://www.unhabitat...licationID=2620

ผมเขียนเองทั้งเล่มครับ

ให้กับองค์การสหประชาชาติครับผม

 

Download ได้ฟรี ๆ ครับผม

 

 

Housing Finance Mechanisms in Thailand
The Human Settlements Finance Systems Series (Series title)

 

Price: $10.00

 

 

 

People who ordered this also ordered:

•  

Housing Finance Mechanisms in India

•  

The Role of Government in the Housing Market

The report sets the Thai economy as a background for examining the housing finance system. It looks at the real estate market and housing market; the evolution of housing development and housing market. It reviews the provision of low income housing in Thailand. It examines the housing finance mechanisms in Thailand. It describes the structure, patterns, trends, characteristics and evolution of housing finance. It reviews the main players of the housing finance system and driving forces for the change. It examines the strategies and instruments for mobilising domestic resources and the sources and volume of housing finance. It looks at factors constraining the development of housing finance mechanism and policies and strategies to overcome the bottlenecks for housing finance. It also describes the major low income housing finance programs and initiatives. Finally it looks at the alternatives for developing housing mechanisms in Thailand.

Other titles in the Human Settlements Finance Systems Series:

 

Housing Finance Mechanisms in Bolivia
Housing Finance Mechanisms in Chile
Housing Finance Mechanisms in Indonesia
Housing Finance Mechanisms in Mexico
Housing Finance Mechanisms in Peru
Housing Finance Mechanisms in the Republic of Korea
Housing Finance Systems in South Africa
Housing Finance Mechanisms in Thailand
Housing Finance Mechanisms in Zimbabwe
Challenges of Municipal Finance in Africa

DOWNLOAD: (1,981 Kb)
ISBN Series Number: 978-92-132022-0
ISBN: 978-92-1-132038-1
HS Number: HS/949/07E
Series Title: The Human Settlements Finance Systems Series
Pages: 109
Year: 2008
Publisher: UN-HABITAT
Co-Publisher : - Not available -
Languages: English
Themes: Low-income housing, Urban Economy and Financing Shelter
Countries: Thailand
Branch/Office: Urban Economy and Finance

[เช never die]

ด็อคพอเถอะ อย่าตะแบงฝืนต่อไปเลย

 

ทำยังไงชื่อเสียงด็อคสำหรับที่นี่ก็คงไม่ฟื้นหรอก มีแต่จะยิ่งย่ำแย่ลง

 

บันฑิตพึงรู้ยามไดควรรุกหรือยามไดควรถอยครับ

[pornchokchai]

ด็อคพอเถอะ อย่าตะแบงฝืนต่อไปเลย

 

ทำยังไงชื่อเสียงด็อคสำหรับที่นี่ก็คงไม่ฟื้นหรอก มีแต่จะยิ่งย่ำแย่ลง

 

บันฑิตพึงรู้ยามไดควรรุกหรือยามไดควรถอยครับ

 

วิญญูชนโปรดสดับ

มีคนถามผมว่าจะแก้ปัญหาชุมชนแอัดอย่างไร

ผมตอบไปในบทความภาษาไทย ก็บอกไม่จุใจ

ผมให้หนังสือที่เขียนให้องค์การสหประชาชาติ (ไม่ใช่กระจอกๆ นะครับ)

ก็หาว่าผมยกตน . . . . อคติบังตาโดยแท้เลยครับ

บางคนโต้ด้วยเหตุผลไม่ได้ ก็ด่าทอ ใช้คำหยาบไปเลย ไม่ดีนะครับ โปรดสังวร

[พอล คุง]

ด๊อก ครับ

 

ตอนนี้ด๊อก เป็นผู้ว่า หรือ?

 

ผมบอกแล้วว่า ถ้าจะเสนออะไรให้ไปโพสที่ เฟส ของผู้ว่า คนปัจจุบันนะครับ ด๊อก

 

ไม่ต้องมาโพสในนี้ เพราะมันไม่มีประโยชน์ครับ

 

อ้อ อีกอย่าง โครงการบ้านพักสำหรับคนเร่ร่อน คนไร้บ้าน หม่อนหมู ทำมาก่อนละว่ะครับ

 

ห้าาาาาาาาาาาาาาาาาาาาาาา

[eAT]

สรุปว่ามันตอบอะไรไม่ได้ ก็แถอวดตัวเอง
โง่ๆ แบบนี้ ใครจะไปอ่านหนังสือมัน
 
ขนาดเข้าเว็บบอร์ดยังไม่เป็น แถมทะลึ่งเอาไปด่าเขาอีก
คนแบบนี้เจริญได้เฉพาะประเทศที่ประชากรส่วนใหญ่
หาช่องทิ้งขยะไม่เจอ

 
ผมตอบได้ครับ
ทางแก้ปัญหาชุมชนแออัดประเทศไทย
เลยเอามาให้อ่านเป็นเล่มเลยครับ
ผมเขียนเสนอให้องค์การสหประชาชาติเชียวนะครับ
 
คุณอ่านดูเถอะครับ

 
ตอบได้?
ตกลงตอบว่าไร ยอมกราบเท้าม็อดเสรีไทย
เรื่องที่ด๊อกตอแหลว่าโดนบล็อคไปแล้วหรือ?

[สยาม]

ไม่อยากให้ใช้คำหยาบคาย เสียดสีกันเลยครับ

Edited by สยาม, 22 June 2013 - 16:22.

[pornchokchai]

ไม่อยากให้ใช้คำหยาบคาย เสียดสีกันเลยครับ

ขอบคุณครับ
ผมก็เรียกร้องเรื่องนี้มาตลอดครับ

[phoebus]

 

ไม่อยากให้ใช้คำหยาบคาย เสียดสีกันเลยครับ

ขอบคุณครับ
ผมก็เรียกร้องเรื่องนี้มาตลอดครับ

 

 

 

เรียกร้องเหมือนกัน

 

ไม่ให้ดัดจริตทำสุภาพ แต่พฤติกรรมถ่อยเหลือเกิน

 

 

ด็อกไม่เคยตอบสนองให้เรย

 

 

     

[phoebus]

ถ้าอยากรู้เรื่องด็อก หาได้ที่ไหน

 

ด็อกยังไม่ตอบเรยนะ

 

 

   

[gass]

ไม่อยากให้ใช้คำหยาบคาย เสียดสีกันเลยครับ

คนที่คอยแต่จะโจมตีคนอื่น ดิสเครดิตคนอื่นแบบนี้ สมควรกับอะไรล่ะครับนั่น?

 

ถ้ารู้จริงสักเรื่องจะไม่ว่าเลย นี่ตั้งกระทู้อะไรมาไก่กาหมด ไม่ได้รู้อะไรเลยสักอย่างถามอะไรก็ไม่เคยตอบ

 

ตอบมาก็เรื่องอะไรก็ไม่รู้ไม่ได้เกี่ยวกับที่ถามเลย

 

พอผมถามก็ตะแบงว่าผม ไปว่ากล่าวมั่งอะไรมั่ง ทั้งๆที่คำถามของผม เป็นคำถามที่เกี่ยวข้องกบกระทู้ 100% เลยทีเดียวไม่เชื่อไปดูได้ ทุกกระทู้ของนายคนนี้ผมถามเนื้อหาเกี่ยวข้องกบกระทู้ทั้งสิ้น นายคนนี้ไม้เคยตอบได้

 

แล้วนายโสภณคนนี้ยังคิดคำกราบขอโทษผมไว้อยู่ไว้ผมเจอตัวจริงเมื่อไหร่ผมจะเข้าไปทวงถาม แล้วผมจะดูว่า คนอย่างนายโสภณเนี่ย มัติดดิน ไม่อวดอ้างตัวเองอย่างที่คุยไ้หรือเปล่า(แต่เห้นก็ยังอวดอยู่ทุกกระทู้)

Edited by gass, 22 June 2013 - 19:07.

[phoebus]

 

ไม่อยากให้ใช้คำหยาบคาย เสียดสีกันเลยครับ

คนที่คอยแต่จะโจมตีคนอื่น ดิสเครดิตคนอื่นแบบนี้ สมควรกับอะไรล่ะครับนั่น?

 

 

 

ผู้ดีจอมปลอมไง

 

 

จอมตอแหลนั่นแระ พูดง่าย ๆ

 

 

   

[ที่บ้านเคร่งเรื่องมารยาท]

 

ด็อคพอเถอะ อย่าตะแบงฝืนต่อไปเลย

 

ทำยังไงชื่อเสียงด็อคสำหรับที่นี่ก็คงไม่ฟื้นหรอก มีแต่จะยิ่งย่ำแย่ลง

 

บันฑิตพึงรู้ยามไดควรรุกหรือยามไดควรถอยครับ

 

วิญญูชนโปรดสดับ

มีคนถามผมว่าจะแก้ปัญหาชุมชนแอัดอย่างไร

ผมตอบไปในบทความภาษาไทย ก็บอกไม่จุใจ

ผมให้หนังสือที่เขียนให้องค์การสหประชาชาติ (ไม่ใช่กระจอกๆ นะครับ)

ก็หาว่าผมยกตน . . . . อคติบังตาโดยแท้เลยครับ

บางคนโต้ด้วยเหตุผลไม่ได้ ก็ด่าทอ ใช้คำหยาบไปเลย ไม่ดีนะครับ โปรดสังวร

 

กุเหนื่อยใจกะเม-ริงมว๊ากกกกกกก

กระทู้นี่คงเป็นกระทู้สุดท้ายที่กุจะอ่าน

คนเชี้ยไรว่ะทั้งด้านทั้งแถอิ๋บอ๋ายยยย

 

อ่อ.....ยกหารตัวเองก็เก่งมว๊ากกกกกกกกกกกกกก

[phoebus]

คือ ที่มันพูดสุภาพ ๆ นะ ก็เพราะปกปิดความถ่อยของมันไง

 

สุภาพชนตัวจริงเขาเป็นแบบนี้ฤา

 

 

ถ้ามีสมองก็จะคิดได้ ไม่ใช่เรื่องยากอะไรเรย

 

 

     

[pornchokchai]

คือ ที่มันพูดสุภาพ ๆ นะ ก็เพราะปกปิดความถ่อยของมันไง

 

สุภาพชนตัวจริงเขาเป็นแบบนี้ฤา

 

 

ถ้ามีสมองก็จะคิดได้ ไม่ใช่เรื่องยากอะไรเรย

 

 

     

 

มองในแง่ดีไว้ครับ

อย่างน้อยเขาก็ชมว่าผมพูดจาสุภาพครับ

ขอบคุณครับผม

Edited by pornchokchai, 23 June 2013 - 08:09.

[phoebus]

 

คือ ที่มันพูดสุภาพ ๆ นะ ก็เพราะปกปิดความถ่อยของมันไง

 

สุภาพชนตัวจริงเขาเป็นแบบนี้ฤา

 

 

ถ้ามีสมองก็จะคิดได้ ไม่ใช่เรื่องยากอะไรเรย

 

 

     

 

มองในแง่ดีไว้ครับ

อย่างน้อยเขาก็ชมว่าผมพูดจาสุภาพครับ

ขอบคุณครับผม

 

 

 

ดีแค่พูดจาสุภา่พ

 

คงจะกลบความถ่อย ไร้มารยาทของด็อกไม่ได้อ่ะนะ

 

 

นี่มองในแง่ดีนะเนี่ย ไม่ได้มองในแง่ร้ายเรย

 

 

     

[redfrog53]

ในภาพใหญ่ ปีนี้ปัญหาไข้เลือดออกเป็นปัญหาที่รุนแรงมากครับ คาดว่าทั่วประเทศ อาจมีผู้ติดเชื้อถึง 120,000 - 150,000 คนครับ เพราะว่า

1. ฝนฟ้าแปรปรวนครับ ฝนตกผิดฤดู ปกติในช่วง ธันวา มกรา ฝนจะไม่ตก แต่ปลายปีที่แล้ว ปรากฏว่าสถิติผู้ติดเชื้อพุ่งครับ ถ้าดูทั้งประเทศไม่ค่อยลงครับ

2. ก็คงไม่มีใครทราบนะครับ ว่าทำไมมันเกิดขึ้นรวดเร็ว ผมได้ทราบว่ายุงลายเดี๋ยวนี้จากเป็นไข่กลายเป็นยุงใช้เวลาเพียง 1สัปดาห์เท่านั้น เดิมใช้เวลา 2สัปดาห์ครับ 1สัปดาห์นี้หมายความว่าเร็วเท่าตัวครับ แทนที่จะมียุงใน 2สัปดาห์ ภายในหนึ่งสัปดาห์ก็มียุงลายตัวใหม่แล้ว และยุงลายก็ไปไข่ต่อได้ในเวลาไม่กี่วัน

ดังนั้นปีนี้จึงเป็นปีที่เราต้องร่วมมือร่วมใจกันต่อต้านกับปัญหานี้ด้วยกันอย่างจริงจังครับ

ม.ร.ว.สุขุมพันธุ์ บริพัตร 

 

 

 

ถ้าเป็นด้อกฯ ต้องไปวิ่งจับขอทาน เด็กขายหมาก เฮ้ย!! เด็กขายพวงมาลัย ถึงจะเป็นชิ้นเป็นอัน ทำงานเป็น 

[phoebus]

 

ในภาพใหญ่ ปีนี้ปัญหาไข้เลือดออกเป็นปัญหาที่รุนแรงมากครับ คาดว่าทั่วประเทศ อาจมีผู้ติดเชื้อถึง 120,000 - 150,000 คนครับ เพราะว่า

1. ฝนฟ้าแปรปรวนครับ ฝนตกผิดฤดู ปกติในช่วง ธันวา มกรา ฝนจะไม่ตก แต่ปลายปีที่แล้ว ปรากฏว่าสถิติผู้ติดเชื้อพุ่งครับ ถ้าดูทั้งประเทศไม่ค่อยลงครับ

2. ก็คงไม่มีใครทราบนะครับ ว่าทำไมมันเกิดขึ้นรวดเร็ว ผมได้ทราบว่ายุงลายเดี๋ยวนี้จากเป็นไข่กลายเป็นยุงใช้เวลาเพียง 1สัปดาห์เท่านั้น เดิมใช้เวลา 2สัปดาห์ครับ 1สัปดาห์นี้หมายความว่าเร็วเท่าตัวครับ แทนที่จะมียุงใน 2สัปดาห์ ภายในหนึ่งสัปดาห์ก็มียุงลายตัวใหม่แล้ว และยุงลายก็ไปไข่ต่อได้ในเวลาไม่กี่วัน

ดังนั้นปีนี้จึงเป็นปีที่เราต้องร่วมมือร่วมใจกันต่อต้านกับปัญหานี้ด้วยกันอย่างจริงจังครับ

ม.ร.ว.สุขุมพันธุ์ บริพัตร 

 

 

 

ถ้าเป็นด้อกฯ ต้องไปวิ่งจับขอทาน เด็กขายหมาก เฮ้ย!! เด็กขายพวงมาลัย ถึงจะเป็นชิ้นเป็นอัน ทำงานเป็น 

 

 

 

ระวังนะกบ เด๋วด็อกไล่ให้กลับไปอ่านหน้าแรกอีก

 

 

       

[redfrog53]

 

ระวังนะกบ เด๋วด็อกไล่ให้กลับไปอ่านหน้าแรกอีก

 

 

     

 

ด้อกฯ ติ่นยัง ไม่รู้ ทีมงานมาเล่นสะแล้ว (ถ้าด้อกฯจริง ก้อปัญญาอ่อนมากเลย)

[phoebus]

 

 

ระวังนะกบ เด๋วด็อกไล่ให้กลับไปอ่านหน้าแรกอีก

 

 

     

 

ด้อกฯ ติ่นยัง ไม่รู้ ทีมงานมาเล่นสะแล้ว (ถ้าด้อกฯจริง ก้อปัญญาอ่อนมากเลย)

 

 

 

มีทีมงานแบบนี้ ท่านว่าให้เอาไปตัดหัว ฐานทำเจ้านายวอดวาย

 

แต่ด็อกก็จะบ่อง

 

 

ผมตัวจริงครับ

 

 

ฮา

 

   

[pornchokchai]

 

 

ในภาพใหญ่ ปีนี้ปัญหาไข้เลือดออกเป็นปัญหาที่รุนแรงมากครับ คาดว่าทั่วประเทศ อาจมีผู้ติดเชื้อถึง 120,000 - 150,000 คนครับ เพราะว่า

1. ฝนฟ้าแปรปรวนครับ ฝนตกผิดฤดู ปกติในช่วง ธันวา มกรา ฝนจะไม่ตก แต่ปลายปีที่แล้ว ปรากฏว่าสถิติผู้ติดเชื้อพุ่งครับ ถ้าดูทั้งประเทศไม่ค่อยลงครับ

2. ก็คงไม่มีใครทราบนะครับ ว่าทำไมมันเกิดขึ้นรวดเร็ว ผมได้ทราบว่ายุงลายเดี๋ยวนี้จากเป็นไข่กลายเป็นยุงใช้เวลาเพียง 1สัปดาห์เท่านั้น เดิมใช้เวลา 2สัปดาห์ครับ 1สัปดาห์นี้หมายความว่าเร็วเท่าตัวครับ แทนที่จะมียุงใน 2สัปดาห์ ภายในหนึ่งสัปดาห์ก็มียุงลายตัวใหม่แล้ว และยุงลายก็ไปไข่ต่อได้ในเวลาไม่กี่วัน

ดังนั้นปีนี้จึงเป็นปีที่เราต้องร่วมมือร่วมใจกันต่อต้านกับปัญหานี้ด้วยกันอย่างจริงจังครับ

ม.ร.ว.สุขุมพันธุ์ บริพัตร 

 

 

 

ถ้าเป็นด้อกฯ ต้องไปวิ่งจับขอทาน เด็กขายหมาก เฮ้ย!! เด็กขายพวงมาลัย ถึงจะเป็นชิ้นเป็นอัน ทำงานเป็น 

 

 

 

ระวังนะกบ เด๋วด็อกไล่ให้กลับไปอ่านหน้าแรกอีก

 

 

     

 

 

 

 

นี่ท่านผู้ว่าฯ สร้างภาพไปวัน ๆ ไม่ต้องมีท่านสำนักอนามัย และกระทรวงสาธารณสุข เขาก็ทำกันอยู่แล้ว ไปขอแจมเอาหน้าเฉย ๆ ครับ

[phoebus]

 

 

 

ในภาพใหญ่ ปีนี้ปัญหาไข้เลือดออกเป็นปัญหาที่รุนแรงมากครับ คาดว่าทั่วประเทศ อาจมีผู้ติดเชื้อถึง 120,000 - 150,000 คนครับ เพราะว่า

1. ฝนฟ้าแปรปรวนครับ ฝนตกผิดฤดู ปกติในช่วง ธันวา มกรา ฝนจะไม่ตก แต่ปลายปีที่แล้ว ปรากฏว่าสถิติผู้ติดเชื้อพุ่งครับ ถ้าดูทั้งประเทศไม่ค่อยลงครับ

2. ก็คงไม่มีใครทราบนะครับ ว่าทำไมมันเกิดขึ้นรวดเร็ว ผมได้ทราบว่ายุงลายเดี๋ยวนี้จากเป็นไข่กลายเป็นยุงใช้เวลาเพียง 1สัปดาห์เท่านั้น เดิมใช้เวลา 2สัปดาห์ครับ 1สัปดาห์นี้หมายความว่าเร็วเท่าตัวครับ แทนที่จะมียุงใน 2สัปดาห์ ภายในหนึ่งสัปดาห์ก็มียุงลายตัวใหม่แล้ว และยุงลายก็ไปไข่ต่อได้ในเวลาไม่กี่วัน

ดังนั้นปีนี้จึงเป็นปีที่เราต้องร่วมมือร่วมใจกันต่อต้านกับปัญหานี้ด้วยกันอย่างจริงจังครับ

ม.ร.ว.สุขุมพันธุ์ บริพัตร 

 

 

 

ถ้าเป็นด้อกฯ ต้องไปวิ่งจับขอทาน เด็กขายหมาก เฮ้ย!! เด็กขายพวงมาลัย ถึงจะเป็นชิ้นเป็นอัน ทำงานเป็น 

 

 

 

ระวังนะกบ เด๋วด็อกไล่ให้กลับไปอ่านหน้าแรกอีก

 

 

     

 

 

 

 

นี่ท่านผู้ว่าฯ สร้างภาพไปวัน ๆ ไม่ต้องมีท่านสำนักอนามัย และกระทรวงสาธารณสุข เขาก็ทำกันอยู่แล้ว ไปขอแจมเอาหน้าเฉย ๆ ครับ

 

 

 

นี่ด็อกเตอร์ก็สร้างภาพไปวัน ๆ ไม่ต้องมีด็อก เสื้อแดงเขาก็บ่องว่า เสียงส่วนใหญ่คือความถูกต้อง ไปขอแจมเอาหน้าเฉย ๆ ครับ

 

 

     

[พอล คุง]

 

 

 

ในภาพใหญ่ ปีนี้ปัญหาไข้เลือดออกเป็นปัญหาที่รุนแรงมากครับ คาดว่าทั่วประเทศ อาจมีผู้ติดเชื้อถึง 120,000 - 150,000 คนครับ เพราะว่า

1. ฝนฟ้าแปรปรวนครับ ฝนตกผิดฤดู ปกติในช่วง ธันวา มกรา ฝนจะไม่ตก แต่ปลายปีที่แล้ว ปรากฏว่าสถิติผู้ติดเชื้อพุ่งครับ ถ้าดูทั้งประเทศไม่ค่อยลงครับ

2. ก็คงไม่มีใครทราบนะครับ ว่าทำไมมันเกิดขึ้นรวดเร็ว ผมได้ทราบว่ายุงลายเดี๋ยวนี้จากเป็นไข่กลายเป็นยุงใช้เวลาเพียง 1สัปดาห์เท่านั้น เดิมใช้เวลา 2สัปดาห์ครับ 1สัปดาห์นี้หมายความว่าเร็วเท่าตัวครับ แทนที่จะมียุงใน 2สัปดาห์ ภายในหนึ่งสัปดาห์ก็มียุงลายตัวใหม่แล้ว และยุงลายก็ไปไข่ต่อได้ในเวลาไม่กี่วัน

ดังนั้นปีนี้จึงเป็นปีที่เราต้องร่วมมือร่วมใจกันต่อต้านกับปัญหานี้ด้วยกันอย่างจริงจังครับ

ม.ร.ว.สุขุมพันธุ์ บริพัตร 

 

 

 

ถ้าเป็นด้อกฯ ต้องไปวิ่งจับขอทาน เด็กขายหมาก เฮ้ย!! เด็กขายพวงมาลัย ถึงจะเป็นชิ้นเป็นอัน ทำงานเป็น 

 

 

 

ระวังนะกบ เด๋วด็อกไล่ให้กลับไปอ่านหน้าแรกอีก

 

 

     

 

 

 

 

นี่ท่านผู้ว่าฯ สร้างภาพไปวัน ๆ ไม่ต้องมีท่านสำนักอนามัย และกระทรวงสาธารณสุข เขาก็ทำกันอยู่แล้ว ไปขอแจมเอาหน้าเฉย ๆ ครับ

 

 

แล้วด๊อกละครับ

 

สร้างภาพใน สรท ไปวัน ๆ ใช่ไหมครับ

 

ทำไมไม่ไปพูดคุยกะ หม่อมหมูตรง ๆ

 

ไปโชว์ววิสัยทัศน์ เลยครับ ต่อหน้าประชาชนเลยครับ

 

ไม่ต้องมาโชว์ในนี้ครับ

[redfrog53]

ด้อกฯ ถามจริง ไม่อายเหรอ กะ 1128 เสียงนะ ระดับ ประธานมูลนิธิฯ วิทยากรบรยาย มาเป็น 10ปี ลูกศิษย์ที่รักเคารพนับถือไม่มีคัยให้ความสนใจหรือ ไปทัวร์เป็น 100แห่ง ลูกทัวร์ ไม่ถึงหมื่นหรือ 

สรุปตรงๆ ไม่ีคัยให้ความสนใจด้อกฯเหรอ คุณวุฒิวัยวุฒิก้อสูง ไม่น่ามาเกรียนแตก ใน สรท.นี้ มันไม่มีประโยชน์เลย 

[pornchokchai]

นี่เป็นบทความเรื่องการแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยไทยครับผม ผมเขียนลง bangkok post ครับผม

 

 

Baan Mankong: Slum Solution or Fiasco?
Bangkok Post, January 24, 2010

Dr. Sopon Pornchokchai
President, Thai Appraisal Foundation

 

In the world of low-income housing and human settlements, the concept of Baan Mankong (Secure Housing Scheme) in Thailand is understood to be a solution to the slum problem. Under this concept, security of land tenureship is delivered to the dwellers and a lot of assistance programs are conducted. There is one Baan Mankong slum which has received many awards and seems to have become the prototype for dealing with this type of problem. However, there is some doubt as to whether it is a genuine success or simply a case where positive propaganda has been accepted without question.

 

This slum is located along the banks of an old irrigation canal on land over which the dwellers are granted a very generous and secure land lease. The influx of substantial amounts of public funds has emerged to support numerous development projects. Its history has been documented and the resulting story has become well known, apparently demonstrating a successful solution to a significant slum problem.

 

However, this so-called success might not be as significant as it first appears, and there are a number of reasons that support this view.

1. The slum does not really demonstrate a general solution to slum problems;
   it can be seen to make neither efficient nor effective use of public funds.
2. The development which has occurred has resulted only through heavy investment of public funds.
3. These public funds have been spent only on certain community groups and this has resulted in disparity between peoples.

Under these circumstances the case study represented by this slum should be regarded as an exception and not a general model capable of being used in dealing with many other slum problems. In fact, if the procedure followed in the case of this particular slum were adopted blindly, it is quite likely that we would lose our way in attempting to solve the problem of slums in developing countries.

 

The Inefficient Use of Land
One issue which is not usually considered seriously in the evaluation of this particular development is the extent to which the development represents efficient use of the land in question. This land, located within the city proper, comprises approximately 16,000 sq. metres of land and contains around 250 housing units. For a site of this size and location it would normally be expected to have been developed at residential densities which would allow the provision of around 1,600 apartment units; this form of development would have provided substantial benefits in housing low income groups in the community. However the land is exclusively occupied by a group of squatters who have illegally occupied public land for over 50 years without ever providing any payment or compensation in return for their occupation.

 

It would be fair to ask how could 1,600 apartment units have been built on the site? Under normal circumstances 80% of the total 16,000 sq. metres of land would be built upon while 20% would be used for open space and infrastructure. This 80% amounts to 12,800 sq.  metres. If typical 5-storey apartments were built, the gross building area would be 64,000 sq. metres. Then only 80% of the total building area would be the net usable area, amounting to 51,200 sq. metres. The remainder would comprise common areas, facilities and the like. Further, if a typical apartment unit comprised approximately 32 sq. metres, then the total number of units which could be built would be 1,600.

 

This is 6.4 times the existing density and could provide housing for some 1,350 households. Even if these squatters were to be allocated two units each as some sort of privilege, approximately 1,100 less-privileged households could still be housed on the site. It can be seen that the utilization of the land is at a much lower level than should be accepted in cities such as Bangkok.

 

Poor Return to the Public
If the potential 1,350 apartment units were built in order to rent them to other low-income groups at 2,000 baht per month (US$ 66 per unit), the revenue produced would be 32.4 million baht or US$ 1 million per annum. Because of the continuation of the status quo in the slum the public has not been able to realize this return. Instead, the public budget has been used for many development projects for this privileged group of 250 households.

 

In addition, each household is also subsidized at 80,000 baht or US$ 2,400 per year from public funds. Altogether, this represents a budget allocation of some 20 million baht or US$ 600,000. Yet, each household is eligible to get a loan of some 100,000 baht or US$ 3,000 for housing construction at a very generous rate of interest.

 

Very Cheap Land Rent
It is important to look at the value of the assets which are involved in this case. The land occupied by the existing slum may be worth about 4,000 baht or US$ 120 per sq. metre. If the government had provided generous compensation for the existing slum dwellers to leave the site, and given the fact that they have enjoyed free occupation for some 60 years, the site could have contributed 60 million baht or US$ 1.8 million or 240,000 baht or US$ 7,300 per unit to the public budget. Looking at the situation in this way, we could say that payment of compensation to the squatters in order to recover the land would probably be cost effective because the public should not be expected to continue to maintain this community forever.

 

On the other hand, if this piece of land could be developed for some alternative use, the value could be 12,500 baht or US$ 380 per sq. metre. The total value of the land could have been 200 million baht or US$ 6 million. If it could be leased at a return of 4% per annum, the annual income would be 8 million baht. The government could then spend this amount of money for the benefit of the public at large instead of supporting the living conditions of a relatively small group of slum dwellers by using the official budget supported from the taxes of fellow countrymen.

 

In this model slum the total value of assets being used by each slum draw is significant; each household occupies a site with a potential land cost of 240,000 baht, builds a new house at 200,000 baht, and roughly receives development funds of some 60,000 baht. This represents a total of 500,000 baht per household, which amounts to 125 million baht or US$ 3.8 million for all of the 250 privileged slum households. 

For these squatters who have stayed on this land for free for some 50 years, if their monthly cost of living in terms of accommodation were as low as 2,000 baht or US$ 60, the effective value of their free of cost squatting would total 1.2 million baht or US$ 36,300 per household. These figures should be given very careful consideration in order to ensure that the slum problem is, in fact, being dealt with in an effective and economically responsible way.

 

Unreal Savings
It has been mentioned that one success factor demonstrated by this project is the development of a savings program in the form of a saving cooperative in the community. This seems to be promoting the idea that success has not come from the injection of mainly public funded resources from outside the community.

In looking at this issue in detail, it is noted that the savings is 5 baht per day or 1,825 baht per annum (US$ 55).  At this rate of savings, 22 years would be needed in order to save enough to be able to purchase economical home furnishings at a cost of 40,000 baht.  However, in fact, the squatters save for only a very short period of time prior to achieving eligibility to borrow the money. This reinforces the view that the emergence and development of this project has depended largely upon a huge injection of resources from outside the community, not from the savings of the residents.

 

Inappropriate Low-rise Residence
The fact that 250 new row houses were built on this land represents an inappropriate use of the site and this has resulted from an unrealistic concept from the beginning. Almost 50 years ago, when Thailand first adopted walk-up apartments for city living, many scholars doubted that apartments were suitable for the Thai lifestyle. The view at that time was that housing units needed to be on the ground level.  However, the later emergence of more than half a million owner-occupied apartments or condominiums, which were mostly low-priced residences for low-income groups, has demonstrated the appropriateness of these types of multi-storey apartments.

In turn, any development of low-rise residences with a low density of land use should be regarded as inappropriate land-use, particularly in the sense of the ineffective and wasteful use of valuable inner-city land. In an open market, assuming the land had been available on the market, it is highly likely that those who would buy a townhouse in that particular location would have been middle-income groups. Condominium development as a viable alternative would provide more units suitable for low-income groups.
 

The Repeat of Mistakes
There is a conventional belief that poor people have poor land tenure; therefore, there is a view that they should be provided land without considering whether or not they can afford the true cost. In the case of non-slum households, when they want to buy a house, the budget constraints require them to purchase a small condominium unit or a small low-rise townhouse far away from the city centre, and that results in their having to sacrifice a lot of time to commute to work. The security of property tenure available for the poor should be reexamined in view of the likelihood of producing disparity among people.
 

In a particular slum in 1996, only 16% of the households were earning below the poverty line. Some 23% of them would have been able to afford to purchase a house in the open market. It is very likely that this situation has improved up to the present. Therefore, there are some well-to-do households that do not even like the minimum standard housing provided because they can afford something better. There are also some exceptionally poor households that cannot afford even a very highly subsidized housing unit. These households are likely to sell their right of stay and squat somewhere else. The provision of prototype tenure for all households without considering these differences in economic standing is thus inappropriate.

For over 20 years, there have been a number of land sharing projects which have been showcases of success. However, they are rarely mentioned today. Many of the households did not want to pay their housing loans. Arrears accumulated to such an extent that the authorities decided to write off their debts, simply giving them the land. In another community where the land lease was only one US dollar per month, many occupants are still in arrears. They  believed that the government should give the land to them for free.
 

Untouchable?
Sometimes, when authorities deal with the so-called poor, they seem to regard them as being untouchable. Realistically, slums in the city should all be rebuilt in order to pave the way for rejuvenated and intensified land use. If land is efficiently and effectively used in the city, sporadic or haphazard growth would be minimized. Infrastructure would not need to be expanded endlessly at a very high cost to the public. Pragmatically it would be a sound policy for most low-rise inner city slums to be demolished and redeveloped for high-rise dwelling units. In this way the land could be used to accommodate more people or could be reallocated for commercial premises for planned urban development. 
 

However, in an anarchist environment, it seems that any action which might disturb the poor is anathema. In Thailand, it is very difficult to relocate slums, in contrast to Singapore, Malaysia, Vietnam and other neighbouring countries; however, people should understand that things have to change over time. A more sensible treatment of slum redevelopment should be accepted because no planner can foresee or plan city development without some rearrangement of the use of the land in the city.
 

There is a good example which demonstrates the more effective use of land. The present location of the Ministry of Foreign Affairs, Mahidol University, and Rama Hospital in the Phyathai District of Bangkok was formerly the site of a large slum of around 1,500 households. It was the largest slum in Bangkok at that time. The government relocated the people and paved the way for better land use for the public good. If that slum had not been removed and the squatters were still living there, would it have been better for anyone? This case shows that substantial benefits can be derived from the redevelopment of slums.
 

In sum, any success cases of Baan Mankong scheme is rather an exception which cannot be made norm. To build up a success case might create disparity among the poor and other poor outside slum might be come less-privileged poor. Providing security of land tenureship for slum where land is scare even for non-slum groups to afford, should be reconsidered. Actually, slums can be relocated to provide better uses of land for slum dwellers themselves, for other poor and for all other beneficiaries in the city without creating disparity nor face-lifting.
 

Remarks:
Dr.Pornchokchai conducted a comprehensive survey of slums in Bangkok in 1984 and conducted another comprehensive survey of slums nationwide in 1996. He has been a consultant to different organizations of the United Nations in this field.

Edited by pornchokchai, 23 June 2013 - 12:34.

[redfrog53]

ผู้ว่ากทม. คุณชายสุขุมพันธุ์ เปิดเผยว่าจะเดินหน้าปรับปรุงสุขาตามศาสนสถาน ทั้งสุขาชายและหญิง ทั่วกรุงเทพฯ เป็นการอำนวยความสะดวกและให้บริการประชาชนทุกเพศทุกวัย ผู้พิการ ตลอดจนสร้างความประทับใจให้นักท่องเที่ยวและประชาชนทั่วไป

Hap Anucha

 

 

 

ขอให้ด้อกฯ ช่วยวิจารณ์ ด้วยจะได้จิตไม่ว่าง

[gass]

 

คือ ที่มันพูดสุภาพ ๆ นะ ก็เพราะปกปิดความถ่อยของมันไง

 

สุภาพชนตัวจริงเขาเป็นแบบนี้ฤา

 

 

ถ้ามีสมองก็จะคิดได้ ไม่ใช่เรื่องยากอะไรเรย

 

 

     

 

มองในแง่ดีไว้ครับ

อย่างน้อยเขาก็ชมว่าผมพูดจาสุภาพครับ

ขอบคุณครับผม

 

ทำไมไม่ตอบผมสักทีครับคุณโสภณ ไม่งั้นผมถือว่าคุณกลวงโบ๋ ไม่มีอะไรเลยนะครับเพราะคุณไม่เคยตอบอะไรได้เลยสักอย่าง

 

แล้วติดคำกราบขอโทษผมไว้นะครับ อย่าลืมซะล่ะ

[gass]

นี่เป็นบทความเรื่องการแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยไทยครับผม ผมเขียนลง bangkok post ครับผม

 

 

Baan Mankong: Slum Solution or Fiasco?
Bangkok Post, January 24, 2010

Dr. Sopon Pornchokchai
President, Thai Appraisal Foundation

 

In the world of low-income housing and human settlements, the concept of Baan Mankong (Secure Housing Scheme) in Thailand is understood to be a solution to the slum problem. Under this concept, security of land tenureship is delivered to the dwellers and a lot of assistance programs are conducted. There is one Baan Mankong slum which has received many awards and seems to have become the prototype for dealing with this type of problem. However, there is some doubt as to whether it is a genuine success or simply a case where positive propaganda has been accepted without question.

 

This slum is located along the banks of an old irrigation canal on land over which the dwellers are granted a very generous and secure land lease. The influx of substantial amounts of public funds has emerged to support numerous development projects. Its history has been documented and the resulting story has become well known, apparently demonstrating a successful solution to a significant slum problem.

 

However, this so-called success might not be as significant as it first appears, and there are a number of reasons that support this view.

1. The slum does not really demonstrate a general solution to slum problems;
   it can be seen to make neither efficient nor effective use of public funds.
2. The development which has occurred has resulted only through heavy investment of public funds.
3. These public funds have been spent only on certain community groups and this has resulted in disparity between peoples.

Under these circumstances the case study represented by this slum should be regarded as an exception and not a general model capable of being used in dealing with many other slum problems. In fact, if the procedure followed in the case of this particular slum were adopted blindly, it is quite likely that we would lose our way in attempting to solve the problem of slums in developing countries.

 

The Inefficient Use of Land
One issue which is not usually considered seriously in the evaluation of this particular development is the extent to which the development represents efficient use of the land in question. This land, located within the city proper, comprises approximately 16,000 sq. metres of land and contains around 250 housing units. For a site of this size and location it would normally be expected to have been developed at residential densities which would allow the provision of around 1,600 apartment units; this form of development would have provided substantial benefits in housing low income groups in the community. However the land is exclusively occupied by a group of squatters who have illegally occupied public land for over 50 years without ever providing any payment or compensation in return for their occupation.

 

It would be fair to ask how could 1,600 apartment units have been built on the site? Under normal circumstances 80% of the total 16,000 sq. metres of land would be built upon while 20% would be used for open space and infrastructure. This 80% amounts to 12,800 sq.  metres. If typical 5-storey apartments were built, the gross building area would be 64,000 sq. metres. Then only 80% of the total building area would be the net usable area, amounting to 51,200 sq. metres. The remainder would comprise common areas, facilities and the like. Further, if a typical apartment unit comprised approximately 32 sq. metres, then the total number of units which could be built would be 1,600.

 

This is 6.4 times the existing density and could provide housing for some 1,350 households. Even if these squatters were to be allocated two units each as some sort of privilege, approximately 1,100 less-privileged households could still be housed on the site. It can be seen that the utilization of the land is at a much lower level than should be accepted in cities such as Bangkok.

 

Poor Return to the Public
If the potential 1,350 apartment units were built in order to rent them to other low-income groups at 2,000 baht per month (US$ 66 per unit), the revenue produced would be 32.4 million baht or US$ 1 million per annum. Because of the continuation of the status quo in the slum the public has not been able to realize this return. Instead, the public budget has been used for many development projects for this privileged group of 250 households.

 

In addition, each household is also subsidized at 80,000 baht or US$ 2,400 per year from public funds. Altogether, this represents a budget allocation of some 20 million baht or US$ 600,000. Yet, each household is eligible to get a loan of some 100,000 baht or US$ 3,000 for housing construction at a very generous rate of interest.

 

Very Cheap Land Rent
It is important to look at the value of the assets which are involved in this case. The land occupied by the existing slum may be worth about 4,000 baht or US$ 120 per sq. metre. If the government had provided generous compensation for the existing slum dwellers to leave the site, and given the fact that they have enjoyed free occupation for some 60 years, the site could have contributed 60 million baht or US$ 1.8 million or 240,000 baht or US$ 7,300 per unit to the public budget. Looking at the situation in this way, we could say that payment of compensation to the squatters in order to recover the land would probably be cost effective because the public should not be expected to continue to maintain this community forever.

 

On the other hand, if this piece of land could be developed for some alternative use, the value could be 12,500 baht or US$ 380 per sq. metre. The total value of the land could have been 200 million baht or US$ 6 million. If it could be leased at a return of 4% per annum, the annual income would be 8 million baht. The government could then spend this amount of money for the benefit of the public at large instead of supporting the living conditions of a relatively small group of slum dwellers by using the official budget supported from the taxes of fellow countrymen.

 

In this model slum the total value of assets being used by each slum draw is significant; each household occupies a site with a potential land cost of 240,000 baht, builds a new house at 200,000 baht, and roughly receives development funds of some 60,000 baht. This represents a total of 500,000 baht per household, which amounts to 125 million baht or US$ 3.8 million for all of the 250 privileged slum households. 

For these squatters who have stayed on this land for free for some 50 years, if their monthly cost of living in terms of accommodation were as low as 2,000 baht or US$ 60, the effective value of their free of cost squatting would total 1.2 million baht or US$ 36,300 per household. These figures should be given very careful consideration in order to ensure that the slum problem is, in fact, being dealt with in an effective and economically responsible way.

 

Unreal Savings
It has been mentioned that one success factor demonstrated by this project is the development of a savings program in the form of a saving cooperative in the community. This seems to be promoting the idea that success has not come from the injection of mainly public funded resources from outside the community.

In looking at this issue in detail, it is noted that the savings is 5 baht per day or 1,825 baht per annum (US$ 55).  At this rate of savings, 22 years would be needed in order to save enough to be able to purchase economical home furnishings at a cost of 40,000 baht.  However, in fact, the squatters save for only a very short period of time prior to achieving eligibility to borrow the money. This reinforces the view that the emergence and development of this project has depended largely upon a huge injection of resources from outside the community, not from the savings of the residents.

 

Inappropriate Low-rise Residence
The fact that 250 new row houses were built on this land represents an inappropriate use of the site and this has resulted from an unrealistic concept from the beginning. Almost 50 years ago, when Thailand first adopted walk-up apartments for city living, many scholars doubted that apartments were suitable for the Thai lifestyle. The view at that time was that housing units needed to be on the ground level.  However, the later emergence of more than half a million owner-occupied apartments or condominiums, which were mostly low-priced residences for low-income groups, has demonstrated the appropriateness of these types of multi-storey apartments.

In turn, any development of low-rise residences with a low density of land use should be regarded as inappropriate land-use, particularly in the sense of the ineffective and wasteful use of valuable inner-city land. In an open market, assuming the land had been available on the market, it is highly likely that those who would buy a townhouse in that particular location would have been middle-income groups. Condominium development as a viable alternative would provide more units suitable for low-income groups.
 

The Repeat of Mistakes
There is a conventional belief that poor people have poor land tenure; therefore, there is a view that they should be provided land without considering whether or not they can afford the true cost. In the case of non-slum households, when they want to buy a house, the budget constraints require them to purchase a small condominium unit or a small low-rise townhouse far away from the city centre, and that results in their having to sacrifice a lot of time to commute to work. The security of property tenure available for the poor should be reexamined in view of the likelihood of producing disparity among people.
 

In a particular slum in 1996, only 16% of the households were earning below the poverty line. Some 23% of them would have been able to afford to purchase a house in the open market. It is very likely that this situation has improved up to the present. Therefore, there are some well-to-do households that do not even like the minimum standard housing provided because they can afford something better. There are also some exceptionally poor households that cannot afford even a very highly subsidized housing unit. These households are likely to sell their right of stay and squat somewhere else. The provision of prototype tenure for all households without considering these differences in economic standing is thus inappropriate.

For over 20 years, there have been a number of land sharing projects which have been showcases of success. However, they are rarely mentioned today. Many of the households did not want to pay their housing loans. Arrears accumulated to such an extent that the authorities decided to write off their debts, simply giving them the land. In another community where the land lease was only one US dollar per month, many occupants are still in arrears. They  believed that the government should give the land to them for free.
 

Untouchable?
Sometimes, when authorities deal with the so-called poor, they seem to regard them as being untouchable. Realistically, slums in the city should all be rebuilt in order to pave the way for rejuvenated and intensified land use. If land is efficiently and effectively used in the city, sporadic or haphazard growth would be minimized. Infrastructure would not need to be expanded endlessly at a very high cost to the public. Pragmatically it would be a sound policy for most low-rise inner city slums to be demolished and redeveloped for high-rise dwelling units. In this way the land could be used to accommodate more people or could be reallocated for commercial premises for planned urban development. 
 

However, in an anarchist environment, it seems that any action which might disturb the poor is anathema. In Thailand, it is very difficult to relocate slums, in contrast to Singapore, Malaysia, Vietnam and other neighbouring countries; however, people should understand that things have to change over time. A more sensible treatment of slum redevelopment should be accepted because no planner can foresee or plan city development without some rearrangement of the use of the land in the city.
 

There is a good example which demonstrates the more effective use of land. The present location of the Ministry of Foreign Affairs, Mahidol University, and Rama Hospital in the Phyathai District of Bangkok was formerly the site of a large slum of around 1,500 households. It was the largest slum in Bangkok at that time. The government relocated the people and paved the way for better land use for the public good. If that slum had not been removed and the squatters were still living there, would it have been better for anyone? This case shows that substantial benefits can be derived from the redevelopment of slums.
 

In sum, any success cases of Baan Mankong scheme is rather an exception which cannot be made norm. To build up a success case might create disparity among the poor and other poor outside slum might be come less-privileged poor. Providing security of land tenureship for slum where land is scare even for non-slum groups to afford, should be reconsidered. Actually, slums can be relocated to provide better uses of land for slum dwellers themselves, for other poor and for all other beneficiaries in the city without creating disparity nor face-lifting.
 

Remarks:
Dr.Pornchokchai conducted a comprehensive survey of slums in Bangkok in 1984 and conducted another comprehensive survey of slums nationwide in 1996. He has been a consultant to different organizations of the United Nations in this field.

เป้นอีกตัวอย่างของความอวดอ้าง

 

น่าเบื่อนะครับ

[แดงประจำเดือน]

 

 

 

 

ในภาพใหญ่ ปีนี้ปัญหาไข้เลือดออกเป็นปัญหาที่รุนแรงมากครับ คาดว่าทั่วประเทศ อาจมีผู้ติดเชื้อถึง 120,000 - 150,000 คนครับ เพราะว่า

1. ฝนฟ้าแปรปรวนครับ ฝนตกผิดฤดู ปกติในช่วง ธันวา มกรา ฝนจะไม่ตก แต่ปลายปีที่แล้ว ปรากฏว่าสถิติผู้ติดเชื้อพุ่งครับ ถ้าดูทั้งประเทศไม่ค่อยลงครับ

2. ก็คงไม่มีใครทราบนะครับ ว่าทำไมมันเกิดขึ้นรวดเร็ว ผมได้ทราบว่ายุงลายเดี๋ยวนี้จากเป็นไข่กลายเป็นยุงใช้เวลาเพียง 1สัปดาห์เท่านั้น เดิมใช้เวลา 2สัปดาห์ครับ 1สัปดาห์นี้หมายความว่าเร็วเท่าตัวครับ แทนที่จะมียุงใน 2สัปดาห์ ภายในหนึ่งสัปดาห์ก็มียุงลายตัวใหม่แล้ว และยุงลายก็ไปไข่ต่อได้ในเวลาไม่กี่วัน

ดังนั้นปีนี้จึงเป็นปีที่เราต้องร่วมมือร่วมใจกันต่อต้านกับปัญหานี้ด้วยกันอย่างจริงจังครับ

ม.ร.ว.สุขุมพันธุ์ บริพัตร 

 

 

 

ถ้าเป็นด้อกฯ ต้องไปวิ่งจับขอทาน เด็กขายหมาก เฮ้ย!! เด็กขายพวงมาลัย ถึงจะเป็นชิ้นเป็นอัน ทำงานเป็น 

 

 

 

ระวังนะกบ เด๋วด็อกไล่ให้กลับไปอ่านหน้าแรกอีก

 

 

     

 

 

 

 

นี่ท่านผู้ว่าฯ สร้างภาพไปวัน ๆ ไม่ต้องมีท่านสำนักอนามัย และกระทรวงสาธารณสุข เขาก็ทำกันอยู่แล้ว ไปขอแจมเอาหน้าเฉย ๆ ครับ

 

 

 

นี่ด็อกเตอร์ก็สร้างภาพไปวัน ๆ ไม่ต้องมีด็อก เสื้อแดงเขาก็บ่องว่า เสียงส่วนใหญ่คือความถูกต้อง ไปขอแจมเอาหน้าเฉย ๆ ครับ

 

 

   

 

 

 กรี้ดดดดดดดดดดดดดดดดดดดดดดดดดดดดดดดดดดดดดดดดดดดด!!

 

ถูกใจล้านครั้งค่ะ จะบอกให้นะคะว่าอีโสมมหน้าตาปัญญาอ่อนคนนี้มันอยากดังค่ะ แต่ไม่มีโอกาสได้ขึ้นเวที นปช แทนหมอเหวงเพราะมันขยันโชว์โง่และมากไปหน่อยมะนเลยโกรธแค้นน่ะค่ะ ทั้งที่คุณเฉลิมอุตส่าห์หนุนให้มันลงเลือกตั้งเพื่อช่วยคุณจูดี้ตัดคะแนนหม่อมเอ๋อ มันก็ยังพาลไปด่าเสียดสีคุณทักษิณในกระทู้จิตนิยมที่มันจงใจตั้งขึ้นมา  มันเลยทำทีไม่ยอมรับว่าเป็นพวกเดียวกับดิชั้นเพราะมันกลัวจะเจอสีสันประชาธิปไตยไงคะ  อี***แดงนอกคอกตัวนี้

Edited by แดงประจำเดือน, 23 June 2013 - 17:51.

[pornchokchai]

 

นี่เป็นบทความเรื่องการแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยไทยครับผม ผมเขียนลง bangkok post ครับผม

 

 

Baan Mankong: Slum Solution or Fiasco?
Bangkok Post, January 24, 2010

Dr. Sopon Pornchokchai
President, Thai Appraisal Foundation

 

In the world of low-income housing and human settlements, the concept of Baan Mankong (Secure Housing Scheme) in Thailand is understood to be a solution to the slum problem. Under this concept, security of land tenureship is delivered to the dwellers and a lot of assistance programs are conducted. There is one Baan Mankong slum which has received many awards and seems to have become the prototype for dealing with this type of problem. However, there is some doubt as to whether it is a genuine success or simply a case where positive propaganda has been accepted without question.

 

This slum is located along the banks of an old irrigation canal on land over which the dwellers are granted a very generous and secure land lease. The influx of substantial amounts of public funds has emerged to support numerous development projects. Its history has been documented and the resulting story has become well known, apparently demonstrating a successful solution to a significant slum problem.

 

However, this so-called success might not be as significant as it first appears, and there are a number of reasons that support this view.

1. The slum does not really demonstrate a general solution to slum problems;
   it can be seen to make neither efficient nor effective use of public funds.
2. The development which has occurred has resulted only through heavy investment of public funds.
3. These public funds have been spent only on certain community groups and this has resulted in disparity between peoples.

Under these circumstances the case study represented by this slum should be regarded as an exception and not a general model capable of being used in dealing with many other slum problems. In fact, if the procedure followed in the case of this particular slum were adopted blindly, it is quite likely that we would lose our way in attempting to solve the problem of slums in developing countries.

 

The Inefficient Use of Land
One issue which is not usually considered seriously in the evaluation of this particular development is the extent to which the development represents efficient use of the land in question. This land, located within the city proper, comprises approximately 16,000 sq. metres of land and contains around 250 housing units. For a site of this size and location it would normally be expected to have been developed at residential densities which would allow the provision of around 1,600 apartment units; this form of development would have provided substantial benefits in housing low income groups in the community. However the land is exclusively occupied by a group of squatters who have illegally occupied public land for over 50 years without ever providing any payment or compensation in return for their occupation.

 

It would be fair to ask how could 1,600 apartment units have been built on the site? Under normal circumstances 80% of the total 16,000 sq. metres of land would be built upon while 20% would be used for open space and infrastructure. This 80% amounts to 12,800 sq.  metres. If typical 5-storey apartments were built, the gross building area would be 64,000 sq. metres. Then only 80% of the total building area would be the net usable area, amounting to 51,200 sq. metres. The remainder would comprise common areas, facilities and the like. Further, if a typical apartment unit comprised approximately 32 sq. metres, then the total number of units which could be built would be 1,600.

 

This is 6.4 times the existing density and could provide housing for some 1,350 households. Even if these squatters were to be allocated two units each as some sort of privilege, approximately 1,100 less-privileged households could still be housed on the site. It can be seen that the utilization of the land is at a much lower level than should be accepted in cities such as Bangkok.

 

Poor Return to the Public
If the potential 1,350 apartment units were built in order to rent them to other low-income groups at 2,000 baht per month (US$ 66 per unit), the revenue produced would be 32.4 million baht or US$ 1 million per annum. Because of the continuation of the status quo in the slum the public has not been able to realize this return. Instead, the public budget has been used for many development projects for this privileged group of 250 households.

 

In addition, each household is also subsidized at 80,000 baht or US$ 2,400 per year from public funds. Altogether, this represents a budget allocation of some 20 million baht or US$ 600,000. Yet, each household is eligible to get a loan of some 100,000 baht or US$ 3,000 for housing construction at a very generous rate of interest.

 

Very Cheap Land Rent
It is important to look at the value of the assets which are involved in this case. The land occupied by the existing slum may be worth about 4,000 baht or US$ 120 per sq. metre. If the government had provided generous compensation for the existing slum dwellers to leave the site, and given the fact that they have enjoyed free occupation for some 60 years, the site could have contributed 60 million baht or US$ 1.8 million or 240,000 baht or US$ 7,300 per unit to the public budget. Looking at the situation in this way, we could say that payment of compensation to the squatters in order to recover the land would probably be cost effective because the public should not be expected to continue to maintain this community forever.

 

On the other hand, if this piece of land could be developed for some alternative use, the value could be 12,500 baht or US$ 380 per sq. metre. The total value of the land could have been 200 million baht or US$ 6 million. If it could be leased at a return of 4% per annum, the annual income would be 8 million baht. The government could then spend this amount of money for the benefit of the public at large instead of supporting the living conditions of a relatively small group of slum dwellers by using the official budget supported from the taxes of fellow countrymen.

 

In this model slum the total value of assets being used by each slum draw is significant; each household occupies a site with a potential land cost of 240,000 baht, builds a new house at 200,000 baht, and roughly receives development funds of some 60,000 baht. This represents a total of 500,000 baht per household, which amounts to 125 million baht or US$ 3.8 million for all of the 250 privileged slum households. 

For these squatters who have stayed on this land for free for some 50 years, if their monthly cost of living in terms of accommodation were as low as 2,000 baht or US$ 60, the effective value of their free of cost squatting would total 1.2 million baht or US$ 36,300 per household. These figures should be given very careful consideration in order to ensure that the slum problem is, in fact, being dealt with in an effective and economically responsible way.

 

Unreal Savings
It has been mentioned that one success factor demonstrated by this project is the development of a savings program in the form of a saving cooperative in the community. This seems to be promoting the idea that success has not come from the injection of mainly public funded resources from outside the community.

In looking at this issue in detail, it is noted that the savings is 5 baht per day or 1,825 baht per annum (US$ 55).  At this rate of savings, 22 years would be needed in order to save enough to be able to purchase economical home furnishings at a cost of 40,000 baht.  However, in fact, the squatters save for only a very short period of time prior to achieving eligibility to borrow the money. This reinforces the view that the emergence and development of this project has depended largely upon a huge injection of resources from outside the community, not from the savings of the residents.

 

Inappropriate Low-rise Residence
The fact that 250 new row houses were built on this land represents an inappropriate use of the site and this has resulted from an unrealistic concept from the beginning. Almost 50 years ago, when Thailand first adopted walk-up apartments for city living, many scholars doubted that apartments were suitable for the Thai lifestyle. The view at that time was that housing units needed to be on the ground level.  However, the later emergence of more than half a million owner-occupied apartments or condominiums, which were mostly low-priced residences for low-income groups, has demonstrated the appropriateness of these types of multi-storey apartments.

In turn, any development of low-rise residences with a low density of land use should be regarded as inappropriate land-use, particularly in the sense of the ineffective and wasteful use of valuable inner-city land. In an open market, assuming the land had been available on the market, it is highly likely that those who would buy a townhouse in that particular location would have been middle-income groups. Condominium development as a viable alternative would provide more units suitable for low-income groups.
 

The Repeat of Mistakes
There is a conventional belief that poor people have poor land tenure; therefore, there is a view that they should be provided land without considering whether or not they can afford the true cost. In the case of non-slum households, when they want to buy a house, the budget constraints require them to purchase a small condominium unit or a small low-rise townhouse far away from the city centre, and that results in their having to sacrifice a lot of time to commute to work. The security of property tenure available for the poor should be reexamined in view of the likelihood of producing disparity among people.
 

In a particular slum in 1996, only 16% of the households were earning below the poverty line. Some 23% of them would have been able to afford to purchase a house in the open market. It is very likely that this situation has improved up to the present. Therefore, there are some well-to-do households that do not even like the minimum standard housing provided because they can afford something better. There are also some exceptionally poor households that cannot afford even a very highly subsidized housing unit. These households are likely to sell their right of stay and squat somewhere else. The provision of prototype tenure for all households without considering these differences in economic standing is thus inappropriate.

For over 20 years, there have been a number of land sharing projects which have been showcases of success. However, they are rarely mentioned today. Many of the households did not want to pay their housing loans. Arrears accumulated to such an extent that the authorities decided to write off their debts, simply giving them the land. In another community where the land lease was only one US dollar per month, many occupants are still in arrears. They  believed that the government should give the land to them for free.
 

Untouchable?
Sometimes, when authorities deal with the so-called poor, they seem to regard them as being untouchable. Realistically, slums in the city should all be rebuilt in order to pave the way for rejuvenated and intensified land use. If land is efficiently and effectively used in the city, sporadic or haphazard growth would be minimized. Infrastructure would not need to be expanded endlessly at a very high cost to the public. Pragmatically it would be a sound policy for most low-rise inner city slums to be demolished and redeveloped for high-rise dwelling units. In this way the land could be used to accommodate more people or could be reallocated for commercial premises for planned urban development. 
 

However, in an anarchist environment, it seems that any action which might disturb the poor is anathema. In Thailand, it is very difficult to relocate slums, in contrast to Singapore, Malaysia, Vietnam and other neighbouring countries; however, people should understand that things have to change over time. A more sensible treatment of slum redevelopment should be accepted because no planner can foresee or plan city development without some rearrangement of the use of the land in the city.
 

There is a good example which demonstrates the more effective use of land. The present location of the Ministry of Foreign Affairs, Mahidol University, and Rama Hospital in the Phyathai District of Bangkok was formerly the site of a large slum of around 1,500 households. It was the largest slum in Bangkok at that time. The government relocated the people and paved the way for better land use for the public good. If that slum had not been removed and the squatters were still living there, would it have been better for anyone? This case shows that substantial benefits can be derived from the redevelopment of slums.
 

In sum, any success cases of Baan Mankong scheme is rather an exception which cannot be made norm. To build up a success case might create disparity among the poor and other poor outside slum might be come less-privileged poor. Providing security of land tenureship for slum where land is scare even for non-slum groups to afford, should be reconsidered. Actually, slums can be relocated to provide better uses of land for slum dwellers themselves, for other poor and for all other beneficiaries in the city without creating disparity nor face-lifting.
 

Remarks:
Dr.Pornchokchai conducted a comprehensive survey of slums in Bangkok in 1984 and conducted another comprehensive survey of slums nationwide in 1996. He has been a consultant to different organizations of the United Nations in this field.

เป้นอีกตัวอย่างของความอวดอ้าง

 

น่าเบื่อนะครับ

 

 

อ้าว คุณถามผม ผมยกบทความไทย คุณก็ไม่อ่าน ผมยกอังกฤษมา คุณก็ว่าผมคุยซะอีก แต่ผมเขียนจริง ลง Bangkok Post จริง มีดีจริง ไม่ได้อวดอุตริ อะไรเลย มีดีจริง ก็บอก ไม่ได้คุยครับผม . . . คุณเอาไปอ่านแล้วตรงไหนไม่เห็นด้วยก็มาบอกดีกว่าไหมครับ

[pornchokchai]

 

ผู้ว่ากทม. คุณชายสุขุมพันธุ์ เปิดเผยว่าจะเดินหน้าปรับปรุงสุขาตามศาสนสถาน ทั้งสุขาชายและหญิง ทั่วกรุงเทพฯ เป็นการอำนวยความสะดวกและให้บริการประชาชนทุกเพศทุกวัย ผู้พิการ ตลอดจนสร้างความประทับใจให้นักท่องเที่ยวและประชาชนทั่วไป

Hap Anucha

 

 

 

ขอให้ด้อกฯ ช่วยวิจารณ์ ด้วยจะได้จิตไม่ว่าง

 

 

 

ข้อวิจารณ์: เรื่องเล็ก ๆ แค่นี้แค่ออกมาเอาหน้าครับ สำนักของ ขรก.ประจำเขาทำได่้ กรณีนี้บ่งบอกว่าคงไม่มีอะไรอื่นจะคุยแล้วมั๊ง จึงเอาแค่เรื่องสร้างภาพมาแสดงครับผม

[gass]

 

 

นี่เป็นบทความเรื่องการแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยไทยครับผม ผมเขียนลง bangkok post ครับผม

 

 

Baan Mankong: Slum Solution or Fiasco?
Bangkok Post, January 24, 2010

Dr. Sopon Pornchokchai
President, Thai Appraisal Foundation

 

In the world of low-income housing and human settlements, the concept of Baan Mankong (Secure Housing Scheme) in Thailand is understood to be a solution to the slum problem. Under this concept, security of land tenureship is delivered to the dwellers and a lot of assistance programs are conducted. There is one Baan Mankong slum which has received many awards and seems to have become the prototype for dealing with this type of problem. However, there is some doubt as to whether it is a genuine success or simply a case where positive propaganda has been accepted without question.

 

This slum is located along the banks of an old irrigation canal on land over which the dwellers are granted a very generous and secure land lease. The influx of substantial amounts of public funds has emerged to support numerous development projects. Its history has been documented and the resulting story has become well known, apparently demonstrating a successful solution to a significant slum problem.

 

However, this so-called success might not be as significant as it first appears, and there are a number of reasons that support this view.

1. The slum does not really demonstrate a general solution to slum problems;
   it can be seen to make neither efficient nor effective use of public funds.
2. The development which has occurred has resulted only through heavy investment of public funds.
3. These public funds have been spent only on certain community groups and this has resulted in disparity between peoples.

Under these circumstances the case study represented by this slum should be regarded as an exception and not a general model capable of being used in dealing with many other slum problems. In fact, if the procedure followed in the case of this particular slum were adopted blindly, it is quite likely that we would lose our way in attempting to solve the problem of slums in developing countries.

 

The Inefficient Use of Land
One issue which is not usually considered seriously in the evaluation of this particular development is the extent to which the development represents efficient use of the land in question. This land, located within the city proper, comprises approximately 16,000 sq. metres of land and contains around 250 housing units. For a site of this size and location it would normally be expected to have been developed at residential densities which would allow the provision of around 1,600 apartment units; this form of development would have provided substantial benefits in housing low income groups in the community. However the land is exclusively occupied by a group of squatters who have illegally occupied public land for over 50 years without ever providing any payment or compensation in return for their occupation.

 

It would be fair to ask how could 1,600 apartment units have been built on the site? Under normal circumstances 80% of the total 16,000 sq. metres of land would be built upon while 20% would be used for open space and infrastructure. This 80% amounts to 12,800 sq.  metres. If typical 5-storey apartments were built, the gross building area would be 64,000 sq. metres. Then only 80% of the total building area would be the net usable area, amounting to 51,200 sq. metres. The remainder would comprise common areas, facilities and the like. Further, if a typical apartment unit comprised approximately 32 sq. metres, then the total number of units which could be built would be 1,600.

 

This is 6.4 times the existing density and could provide housing for some 1,350 households. Even if these squatters were to be allocated two units each as some sort of privilege, approximately 1,100 less-privileged households could still be housed on the site. It can be seen that the utilization of the land is at a much lower level than should be accepted in cities such as Bangkok.

 

Poor Return to the Public
If the potential 1,350 apartment units were built in order to rent them to other low-income groups at 2,000 baht per month (US$ 66 per unit), the revenue produced would be 32.4 million baht or US$ 1 million per annum. Because of the continuation of the status quo in the slum the public has not been able to realize this return. Instead, the public budget has been used for many development projects for this privileged group of 250 households.

 

In addition, each household is also subsidized at 80,000 baht or US$ 2,400 per year from public funds. Altogether, this represents a budget allocation of some 20 million baht or US$ 600,000. Yet, each household is eligible to get a loan of some 100,000 baht or US$ 3,000 for housing construction at a very generous rate of interest.

 

Very Cheap Land Rent
It is important to look at the value of the assets which are involved in this case. The land occupied by the existing slum may be worth about 4,000 baht or US$ 120 per sq. metre. If the government had provided generous compensation for the existing slum dwellers to leave the site, and given the fact that they have enjoyed free occupation for some 60 years, the site could have contributed 60 million baht or US$ 1.8 million or 240,000 baht or US$ 7,300 per unit to the public budget. Looking at the situation in this way, we could say that payment of compensation to the squatters in order to recover the land would probably be cost effective because the public should not be expected to continue to maintain this community forever.

 

On the other hand, if this piece of land could be developed for some alternative use, the value could be 12,500 baht or US$ 380 per sq. metre. The total value of the land could have been 200 million baht or US$ 6 million. If it could be leased at a return of 4% per annum, the annual income would be 8 million baht. The government could then spend this amount of money for the benefit of the public at large instead of supporting the living conditions of a relatively small group of slum dwellers by using the official budget supported from the taxes of fellow countrymen.

 

In this model slum the total value of assets being used by each slum draw is significant; each household occupies a site with a potential land cost of 240,000 baht, builds a new house at 200,000 baht, and roughly receives development funds of some 60,000 baht. This represents a total of 500,000 baht per household, which amounts to 125 million baht or US$ 3.8 million for all of the 250 privileged slum households. 

For these squatters who have stayed on this land for free for some 50 years, if their monthly cost of living in terms of accommodation were as low as 2,000 baht or US$ 60, the effective value of their free of cost squatting would total 1.2 million baht or US$ 36,300 per household. These figures should be given very careful consideration in order to ensure that the slum problem is, in fact, being dealt with in an effective and economically responsible way.

 

Unreal Savings
It has been mentioned that one success factor demonstrated by this project is the development of a savings program in the form of a saving cooperative in the community. This seems to be promoting the idea that success has not come from the injection of mainly public funded resources from outside the community.

In looking at this issue in detail, it is noted that the savings is 5 baht per day or 1,825 baht per annum (US$ 55).  At this rate of savings, 22 years would be needed in order to save enough to be able to purchase economical home furnishings at a cost of 40,000 baht.  However, in fact, the squatters save for only a very short period of time prior to achieving eligibility to borrow the money. This reinforces the view that the emergence and development of this project has depended largely upon a huge injection of resources from outside the community, not from the savings of the residents.

 

Inappropriate Low-rise Residence
The fact that 250 new row houses were built on this land represents an inappropriate use of the site and this has resulted from an unrealistic concept from the beginning. Almost 50 years ago, when Thailand first adopted walk-up apartments for city living, many scholars doubted that apartments were suitable for the Thai lifestyle. The view at that time was that housing units needed to be on the ground level.  However, the later emergence of more than half a million owner-occupied apartments or condominiums, which were mostly low-priced residences for low-income groups, has demonstrated the appropriateness of these types of multi-storey apartments.

In turn, any development of low-rise residences with a low density of land use should be regarded as inappropriate land-use, particularly in the sense of the ineffective and wasteful use of valuable inner-city land. In an open market, assuming the land had been available on the market, it is highly likely that those who would buy a townhouse in that particular location would have been middle-income groups. Condominium development as a viable alternative would provide more units suitable for low-income groups.
 

The Repeat of Mistakes
There is a conventional belief that poor people have poor land tenure; therefore, there is a view that they should be provided land without considering whether or not they can afford the true cost. In the case of non-slum households, when they want to buy a house, the budget constraints require them to purchase a small condominium unit or a small low-rise townhouse far away from the city centre, and that results in their having to sacrifice a lot of time to commute to work. The security of property tenure available for the poor should be reexamined in view of the likelihood of producing disparity among people.
 

In a particular slum in 1996, only 16% of the households were earning below the poverty line. Some 23% of them would have been able to afford to purchase a house in the open market. It is very likely that this situation has improved up to the present. Therefore, there are some well-to-do households that do not even like the minimum standard housing provided because they can afford something better. There are also some exceptionally poor households that cannot afford even a very highly subsidized housing unit. These households are likely to sell their right of stay and squat somewhere else. The provision of prototype tenure for all households without considering these differences in economic standing is thus inappropriate.

For over 20 years, there have been a number of land sharing projects which have been showcases of success. However, they are rarely mentioned today. Many of the households did not want to pay their housing loans. Arrears accumulated to such an extent that the authorities decided to write off their debts, simply giving them the land. In another community where the land lease was only one US dollar per month, many occupants are still in arrears. They  believed that the government should give the land to them for free.
 

Untouchable?
Sometimes, when authorities deal with the so-called poor, they seem to regard them as being untouchable. Realistically, slums in the city should all be rebuilt in order to pave the way for rejuvenated and intensified land use. If land is efficiently and effectively used in the city, sporadic or haphazard growth would be minimized. Infrastructure would not need to be expanded endlessly at a very high cost to the public. Pragmatically it would be a sound policy for most low-rise inner city slums to be demolished and redeveloped for high-rise dwelling units. In this way the land could be used to accommodate more people or could be reallocated for commercial premises for planned urban development. 
 

However, in an anarchist environment, it seems that any action which might disturb the poor is anathema. In Thailand, it is very difficult to relocate slums, in contrast to Singapore, Malaysia, Vietnam and other neighbouring countries; however, people should understand that things have to change over time. A more sensible treatment of slum redevelopment should be accepted because no planner can foresee or plan city development without some rearrangement of the use of the land in the city.
 

There is a good example which demonstrates the more effective use of land. The present location of the Ministry of Foreign Affairs, Mahidol University, and Rama Hospital in the Phyathai District of Bangkok was formerly the site of a large slum of around 1,500 households. It was the largest slum in Bangkok at that time. The government relocated the people and paved the way for better land use for the public good. If that slum had not been removed and the squatters were still living there, would it have been better for anyone? This case shows that substantial benefits can be derived from the redevelopment of slums.
 

In sum, any success cases of Baan Mankong scheme is rather an exception which cannot be made norm. To build up a success case might create disparity among the poor and other poor outside slum might be come less-privileged poor. Providing security of land tenureship for slum where land is scare even for non-slum groups to afford, should be reconsidered. Actually, slums can be relocated to provide better uses of land for slum dwellers themselves, for other poor and for all other beneficiaries in the city without creating disparity nor face-lifting.
 

Remarks:
Dr.Pornchokchai conducted a comprehensive survey of slums in Bangkok in 1984 and conducted another comprehensive survey of slums nationwide in 1996. He has been a consultant to different organizations of the United Nations in this field.

เป้นอีกตัวอย่างของความอวดอ้าง

 

น่าเบื่อนะครับ

 

 

อ้าว คุณถามผม ผมยกบทความไทย คุณก็ไม่อ่าน ผมยกอังกฤษมา คุณก็ว่าผมคุยซะอีก แต่ผมเขียนจริง ลง Bangkok Post จริง มีดีจริง ไม่ได้อวดอุตริ อะไรเลย มีดีจริง ก็บอก ไม่ได้คุยครับผม . . . คุณเอาไปอ่านแล้วตรงไหนไม่เห็นด้วยก็มาบอกดีกว่าไหมครับ

 

ตอบผมหรือยังครับ ว่าคนไร้บ้าน ญี่ปุ่นเกิดจากอะไร คำถามแรกของผมในกระทู้นี้เลย แล้วมายกบทความพวกนี้มาผมถามคุณว่าเกี่ยวตรงไหน ตรงไหนในบทความนี้

 

ที่บอกว่า คนไร้บ้านของญี่ปุ่นเกิดขึ้นเพราะอะไร

 

ไหนตอบมาซิครับ

 

ถ้าตอบไม่ได้ ตกลงคุณมั่ว หรือ ผมมั่ว?

 

โตแล้วนะครับ

 

อย่าแถมาก

[gass]

ว่าจะไม่อบกระทู้นายคนนี้แล้วนะ

 

แต่ขอถาม เอาจริงจังเลยนะ

 

ว่า คนไร้บ้านของญี่ปุ่นเี่ย เกิดขึ้นได้อย่างไรครับ

 

ด๊อก หวังว่าแค่นี้คงไม่หาข้อมุลมาได้นะ

 

ไม่ใช่ว่าเปิดเรื่อง มาแล้วไม่รู้อะไรของมันเลยสักอย่าง

อ่ะผมยกมาอีกครั้ง

 

คุณตอบได้หรือยังครับ ด๊อก โส

 

ok นะ เข้าใจนะ เม้นแรกๆเลยของผมเม้นนี้

 

อย่าแถ อีก

 

น่้ารำคาญ แก่จะลงโลงอยู่แล้ว

[แดงประจำเดือน]

 

 

ผู้ว่ากทม. คุณชายสุขุมพันธุ์ เปิดเผยว่าจะเดินหน้าปรับปรุงสุขาตามศาสนสถาน ทั้งสุขาชายและหญิง ทั่วกรุงเทพฯ เป็นการอำนวยความสะดวกและให้บริการประชาชนทุกเพศทุกวัย ผู้พิการ ตลอดจนสร้างความประทับใจให้นักท่องเที่ยวและประชาชนทั่วไป

Hap Anucha

 

 

 

ขอให้ด้อกฯ ช่วยวิจารณ์ ด้วยจะได้จิตไม่ว่าง

 

 

 

ข้อวิจารณ์: เรื่องเล็ก ๆ แค่นี้แค่ออกมาเอาหน้าครับ สำนักของ ขรก.ประจำเขาทำได่้ กรณีนี้บ่งบอกว่าคงไม่มีอะไรอื่นจะคุยแล้วมั๊ง จึงเอาแค่เรื่องสร้างภาพมาแสดงครับผม

 

 

เห็นโสภณชอบสร้างภาพเพราะอยากดังเลยเอามาให้ดู ถึงขนาดต้องโดดลงไปให้แม่น้ำเน่าเสียเชียวนะคะ

 

 

http://www.youtube.c...h?v=Nyl3xUhF7iU

 

 

อุ้ยตาย! ตัวอะไรลงไปกินซากไก่ในน้ำคะนั่น

Edited by แดงประจำเดือน, 23 June 2013 - 22:36.

[หงส์แดง]

 

 

นี่เป็นบทความเรื่องการแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยไทยครับผม ผมเขียนลง bangkok post ครับผม

 

 

Baan Mankong: Slum Solution or Fiasco?
Bangkok Post, January 24, 2010

Dr. Sopon Pornchokchai
President, Thai Appraisal Foundation

 

In the world of low-income housing and human settlements, the concept of Baan Mankong (Secure Housing Scheme) in Thailand is understood to be a solution to the slum problem. Under this concept, security of land tenureship is delivered to the dwellers and a lot of assistance programs are conducted. There is one Baan Mankong slum which has received many awards and seems to have become the prototype for dealing with this type of problem. However, there is some doubt as to whether it is a genuine success or simply a case where positive propaganda has been accepted without question.

 

This slum is located along the banks of an old irrigation canal on land over which the dwellers are granted a very generous and secure land lease. The influx of substantial amounts of public funds has emerged to support numerous development projects. Its history has been documented and the resulting story has become well known, apparently demonstrating a successful solution to a significant slum problem.

 

However, this so-called success might not be as significant as it first appears, and there are a number of reasons that support this view.

1. The slum does not really demonstrate a general solution to slum problems;
   it can be seen to make neither efficient nor effective use of public funds.
2. The development which has occurred has resulted only through heavy investment of public funds.
3. These public funds have been spent only on certain community groups and this has resulted in disparity between peoples.

Under these circumstances the case study represented by this slum should be regarded as an exception and not a general model capable of being used in dealing with many other slum problems. In fact, if the procedure followed in the case of this particular slum were adopted blindly, it is quite likely that we would lose our way in attempting to solve the problem of slums in developing countries.

 

The Inefficient Use of Land
One issue which is not usually considered seriously in the evaluation of this particular development is the extent to which the development represents efficient use of the land in question. This land, located within the city proper, comprises approximately 16,000 sq. metres of land and contains around 250 housing units. For a site of this size and location it would normally be expected to have been developed at residential densities which would allow the provision of around 1,600 apartment units; this form of development would have provided substantial benefits in housing low income groups in the community. However the land is exclusively occupied by a group of squatters who have illegally occupied public land for over 50 years without ever providing any payment or compensation in return for their occupation.

 

It would be fair to ask how could 1,600 apartment units have been built on the site? Under normal circumstances 80% of the total 16,000 sq. metres of land would be built upon while 20% would be used for open space and infrastructure. This 80% amounts to 12,800 sq.  metres. If typical 5-storey apartments were built, the gross building area would be 64,000 sq. metres. Then only 80% of the total building area would be the net usable area, amounting to 51,200 sq. metres. The remainder would comprise common areas, facilities and the like. Further, if a typical apartment unit comprised approximately 32 sq. metres, then the total number of units which could be built would be 1,600.

 

This is 6.4 times the existing density and could provide housing for some 1,350 households. Even if these squatters were to be allocated two units each as some sort of privilege, approximately 1,100 less-privileged households could still be housed on the site. It can be seen that the utilization of the land is at a much lower level than should be accepted in cities such as Bangkok.

 

Poor Return to the Public
If the potential 1,350 apartment units were built in order to rent them to other low-income groups at 2,000 baht per month (US$ 66 per unit), the revenue produced would be 32.4 million baht or US$ 1 million per annum. Because of the continuation of the status quo in the slum the public has not been able to realize this return. Instead, the public budget has been used for many development projects for this privileged group of 250 households.

 

In addition, each household is also subsidized at 80,000 baht or US$ 2,400 per year from public funds. Altogether, this represents a budget allocation of some 20 million baht or US$ 600,000. Yet, each household is eligible to get a loan of some 100,000 baht or US$ 3,000 for housing construction at a very generous rate of interest.

 

Very Cheap Land Rent
It is important to look at the value of the assets which are involved in this case. The land occupied by the existing slum may be worth about 4,000 baht or US$ 120 per sq. metre. If the government had provided generous compensation for the existing slum dwellers to leave the site, and given the fact that they have enjoyed free occupation for some 60 years, the site could have contributed 60 million baht or US$ 1.8 million or 240,000 baht or US$ 7,300 per unit to the public budget. Looking at the situation in this way, we could say that payment of compensation to the squatters in order to recover the land would probably be cost effective because the public should not be expected to continue to maintain this community forever.

 

On the other hand, if this piece of land could be developed for some alternative use, the value could be 12,500 baht or US$ 380 per sq. metre. The total value of the land could have been 200 million baht or US$ 6 million. If it could be leased at a return of 4% per annum, the annual income would be 8 million baht. The government could then spend this amount of money for the benefit of the public at large instead of supporting the living conditions of a relatively small group of slum dwellers by using the official budget supported from the taxes of fellow countrymen.

 

In this model slum the total value of assets being used by each slum draw is significant; each household occupies a site with a potential land cost of 240,000 baht, builds a new house at 200,000 baht, and roughly receives development funds of some 60,000 baht. This represents a total of 500,000 baht per household, which amounts to 125 million baht or US$ 3.8 million for all of the 250 privileged slum households. 

For these squatters who have stayed on this land for free for some 50 years, if their monthly cost of living in terms of accommodation were as low as 2,000 baht or US$ 60, the effective value of their free of cost squatting would total 1.2 million baht or US$ 36,300 per household. These figures should be given very careful consideration in order to ensure that the slum problem is, in fact, being dealt with in an effective and economically responsible way.

 

Unreal Savings
It has been mentioned that one success factor demonstrated by this project is the development of a savings program in the form of a saving cooperative in the community. This seems to be promoting the idea that success has not come from the injection of mainly public funded resources from outside the community.

In looking at this issue in detail, it is noted that the savings is 5 baht per day or 1,825 baht per annum (US$ 55).  At this rate of savings, 22 years would be needed in order to save enough to be able to purchase economical home furnishings at a cost of 40,000 baht.  However, in fact, the squatters save for only a very short period of time prior to achieving eligibility to borrow the money. This reinforces the view that the emergence and development of this project has depended largely upon a huge injection of resources from outside the community, not from the savings of the residents.

 

Inappropriate Low-rise Residence
The fact that 250 new row houses were built on this land represents an inappropriate use of the site and this has resulted from an unrealistic concept from the beginning. Almost 50 years ago, when Thailand first adopted walk-up apartments for city living, many scholars doubted that apartments were suitable for the Thai lifestyle. The view at that time was that housing units needed to be on the ground level.  However, the later emergence of more than half a million owner-occupied apartments or condominiums, which were mostly low-priced residences for low-income groups, has demonstrated the appropriateness of these types of multi-storey apartments.

In turn, any development of low-rise residences with a low density of land use should be regarded as inappropriate land-use, particularly in the sense of the ineffective and wasteful use of valuable inner-city land. In an open market, assuming the land had been available on the market, it is highly likely that those who would buy a townhouse in that particular location would have been middle-income groups. Condominium development as a viable alternative would provide more units suitable for low-income groups.
 

The Repeat of Mistakes
There is a conventional belief that poor people have poor land tenure; therefore, there is a view that they should be provided land without considering whether or not they can afford the true cost. In the case of non-slum households, when they want to buy a house, the budget constraints require them to purchase a small condominium unit or a small low-rise townhouse far away from the city centre, and that results in their having to sacrifice a lot of time to commute to work. The security of property tenure available for the poor should be reexamined in view of the likelihood of producing disparity among people.
 

In a particular slum in 1996, only 16% of the households were earning below the poverty line. Some 23% of them would have been able to afford to purchase a house in the open market. It is very likely that this situation has improved up to the present. Therefore, there are some well-to-do households that do not even like the minimum standard housing provided because they can afford something better. There are also some exceptionally poor households that cannot afford even a very highly subsidized housing unit. These households are likely to sell their right of stay and squat somewhere else. The provision of prototype tenure for all households without considering these differences in economic standing is thus inappropriate.

For over 20 years, there have been a number of land sharing projects which have been showcases of success. However, they are rarely mentioned today. Many of the households did not want to pay their housing loans. Arrears accumulated to such an extent that the authorities decided to write off their debts, simply giving them the land. In another community where the land lease was only one US dollar per month, many occupants are still in arrears. They  believed that the government should give the land to them for free.
 

Untouchable?
Sometimes, when authorities deal with the so-called poor, they seem to regard them as being untouchable. Realistically, slums in the city should all be rebuilt in order to pave the way for rejuvenated and intensified land use. If land is efficiently and effectively used in the city, sporadic or haphazard growth would be minimized. Infrastructure would not need to be expanded endlessly at a very high cost to the public. Pragmatically it would be a sound policy for most low-rise inner city slums to be demolished and redeveloped for high-rise dwelling units. In this way the land could be used to accommodate more people or could be reallocated for commercial premises for planned urban development. 
 

However, in an anarchist environment, it seems that any action which might disturb the poor is anathema. In Thailand, it is very difficult to relocate slums, in contrast to Singapore, Malaysia, Vietnam and other neighbouring countries; however, people should understand that things have to change over time. A more sensible treatment of slum redevelopment should be accepted because no planner can foresee or plan city development without some rearrangement of the use of the land in the city.
 

There is a good example which demonstrates the more effective use of land. The present location of the Ministry of Foreign Affairs, Mahidol University, and Rama Hospital in the Phyathai District of Bangkok was formerly the site of a large slum of around 1,500 households. It was the largest slum in Bangkok at that time. The government relocated the people and paved the way for better land use for the public good. If that slum had not been removed and the squatters were still living there, would it have been better for anyone? This case shows that substantial benefits can be derived from the redevelopment of slums.
 

In sum, any success cases of Baan Mankong scheme is rather an exception which cannot be made norm. To build up a success case might create disparity among the poor and other poor outside slum might be come less-privileged poor. Providing security of land tenureship for slum where land is scare even for non-slum groups to afford, should be reconsidered. Actually, slums can be relocated to provide better uses of land for slum dwellers themselves, for other poor and for all other beneficiaries in the city without creating disparity nor face-lifting.
 

Remarks:
Dr.Pornchokchai conducted a comprehensive survey of slums in Bangkok in 1984 and conducted another comprehensive survey of slums nationwide in 1996. He has been a consultant to different organizations of the United Nations in this field.

เป้นอีกตัวอย่างของความอวดอ้าง

 

น่าเบื่อนะครับ

 

 

อ้าว คุณถามผม ผมยกบทความไทย คุณก็ไม่อ่าน ผมยกอังกฤษมา คุณก็ว่าผมคุยซะอีก แต่ผมเขียนจริง ลง Bangkok Post จริง มีดีจริง ไม่ได้อวดอุตริ อะไรเลย มีดีจริง ก็บอก ไม่ได้คุยครับผม . . . คุณเอาไปอ่านแล้วตรงไหนไม่เห็นด้วยก็มาบอกดีกว่าไหมครับ

 

ในชีวิตจริงคงเป็นคนอาภัพมาก เลยพยายามให้คนอื่นได้รู้ว่าตัวเองทำอะไรเพราะไม่ค่อยมีคนสนใจ 

 

แต่พอสมาชิกถามเป็นเรื่องเป็นราวก็ไม่ตอบ หรือไม่ก็ไล่ให้ไปอ่าน เหมือนกับตัวเองไม่ได้มีความรู้อะไรเลย ใช้แต่โวหารพลิ้วไปพลิ้วมา

Edited by หงส์แดง, 23 June 2013 - 22:35.

[เรื่อยๆเอื่อยๆ]

แก้ปัญหาสลัมด้วยการย้ายสลัมออกไป เอาพื้นที่ไปพัฒนา ส่วนย้ายคนในสลัมไปไหนก็ไม่รู้ ช่างมัน ยิ่งอ่านยิ่งกลวง อย่างนี้เขาไม่เรียกการแก้ปัญหานะด็อก เพราะปัญหายังอยู่เหมือนเดิมแค่ย้ายที่ออกไปเกิดที่อื่น  เพื่อนๆ ไม่ต้องเสียเวลาไปอ่านหรอกครับ มันมีแค่นี้จริงๆ

[phoebus]

สรุป

 

 

ไอ้ด็อกสมองหอยตัวนี้แก้ปัญหาด้วยการเขียนบทความ

 

 

       

[redfrog53]

แก้ปัญหาสลัมด้วยการย้ายสลัมออกไป เอาพื้นที่ไปพัฒนา ส่วนย้ายคนในสลัมไปไหนก็ไม่รู้ ช่างมัน ยิ่งอ่านยิ่งกลวง อย่างนี้เขาไม่เรียกการแก้ปัญหานะด็อก เพราะปัญหายังอยู่เหมือนเดิมแค่ย้ายที่ออกไปเกิดที่อื่น  เพื่อนๆ ไม่ต้องเสียเวลาไปอ่านหรอกครับ มันมีแค่นี้จริงๆ

เขาเรียกว่า ปัดสวะให้พ้นตัว นะด้อกฯ